Immobilien-Glossar
Alle wichtigen Fachbegriffe für Immobilien-Investments - einfach und verständlich erklärt.
AfA (Absetzung für Abnutzung)
Die steuerliche Abschreibung des Gebäudewertes. Sie dürfen jedes Jahr einen Teil des Gebäudewertes als Kosten absetzen, obwohl Sie kein Geld ausgeben. Das senkt Ihre Steuerlast.
Break-Even
Nach wie vielen Jahren haben Sie Ihr eingesetztes Eigenkapital durch Mieteinnahmen und Steuerersparnisse zurückbekommen.
Bruttorendite
Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Zeigt die Rohrendite vor allen Kosten. Gut: über 5%. Schwach: unter 3%.
Cap Rate
Net Operating Income geteilt durch Immobilienwert. Zeigt die Rendite unabhängig von der Finanzierung - als hätten Sie bar bezahlt.
Cash Flow
Was monatlich übrig bleibt nach Kreditrate, Hausgeld, Instandhaltung und allen laufenden Kosten. Positiv = Geld kommt rein. Negativ = Sie zahlen drauf.
DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Jährliche Mieteinnahmen geteilt durch jährliche Kreditrate. Über 1,0 = Miete deckt die Rate. Über 1,2 = komfortabler Puffer.
Eigenkapitalrendite
Jährlicher Gewinn bezogen auf Ihr eingesetztes Eigenkapital. Zeigt, wie hart Ihr eigenes Geld arbeitet.
Grunderwerbsteuer
Einmalige Steuer beim Immobilienkauf. Je nach Bundesland 3,5-6,5% des Kaufpreises. Nicht abschreibbar.
Hausgeld
Die monatliche Umlage an die Hausverwaltung (bei Eigentumswohnungen). Beinhaltet Betriebskosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage.
IRR (Interner Zinsfuß)
Die jährliche Gesamtrendite über 30 Jahre, inklusive Cash Flow, Wertsteigerung und Steuereffekte.
Kaltmiete
Die reine Miete ohne Nebenkosten. Der Mieter zahlt zusätzlich die Nebenkosten (Warmmiete = Kaltmiete + Nebenkosten).
Mietmultiplikator
Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete. Zeigt, wie viele Jahresmieten die Immobilie kostet. Unter 20 = günstig.
Nettorendite
Jährlicher Reinertrag nach allen Betriebskosten, geteilt durch Gesamtinvestition. Realistischer als Bruttorendite.
NPV (Kapitalwert)
Der heutige Wert aller zukünftigen Einnahmen und Ausgaben. Positiv = das Investment schlägt die Alternativrendite.
Sondertilgung
Zusätzliche Zahlungen auf den Kredit neben der regulären Rate. Spart Zinsen und verkürzt die Laufzeit.
Spekulationsfrist
Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf verkauft, muss den Gewinn versteuern (§23 EStG). Nach 10 Jahren: steuerfrei.
Werbungskosten
Alle Kosten, die Sie von den Mieteinnahmen abziehen dürfen: Kreditzinsen, Abschreibung, Hausgeld, Fahrtkosten, Reparaturen.
Ehegattensplitting / Zusammenveranlagung
Verheiratete können ihr Einkommen gemeinsam versteuern. Durch den progressiven Steuertarif zahlt man zusammen weniger.