Eigenkapitalrendite Rechner
Berechnen Sie die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital - inklusive Leverage-Effekt durch Fremdfinanzierung.
Was ist die Eigenkapitalrendite?
Die Eigenkapitalrendite (EK-Rendite) misst, wie viel Rendite Sie auf Ihr tatsächlich eingesetztes Kapital erzielen. Im Gegensatz zur Bruttorendite berücksichtigt sie die Finanzierungsstruktur und zeigt den sogenannten Leverage-Effekt (Hebelwirkung).
Das Eigenkapital umfasst nicht nur den Eigenanteil am Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), da diese typischerweise nicht finanziert werden.
Formel: Eigenkapitalrendite berechnen
EK-Rendite (%) = (Jährlicher Cashflow / Eingesetztes EK) × 100
Cashflow = Jahresmiete − Zinskosten − Tilgung
Eingesetztes EK = Eigenkapital + Kaufnebenkosten
Der Leverage-Effekt erklärt
Der Leverage-Effekt funktioniert in beide Richtungen:
Positiver Hebel
Wenn die Gesamtrendite der Immobilie (Objektrendite) über dem Fremdkapitalzins liegt, steigt die EK-Rendite mit zunehmendem Fremdkapitalanteil. Bei 5% Objektrendite und 3,5% Zins: Mehr Kredit = höhere EK-Rendite.
Negativer Hebel
Wenn die Objektrendite unter dem Fremdkapitalzins liegt, kehrt sich der Effekt um. Mehr Fremdkapital bedeutet dann eine niedrigere (oder sogar negative) EK-Rendite.
Typische Eigenkapitalrenditen
| EK-Rendite | Bewertung |
|---|---|
| > 12 % | Sehr gut — starker positiver Leverage |
| 6 – 12 % | Gut — solide Rendite |
| 3 – 6 % | Durchschnittlich |
| 0 – 3 % | Niedrig |
| < 0 % | Negativ — monatlicher Zuschussbedarf |
Häufige Fragen zur Eigenkapitalrendite
Was ist die Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
Die Eigenkapitalrendite (EK-Rendite) zeigt, wie viel Rendite Sie auf Ihr tatsächlich eingesetztes Eigenkapital erzielen. Sie berücksichtigt die Hebelwirkung der Finanzierung: Je weniger Eigenkapital Sie einsetzen und je günstiger der Kredit, desto höher kann die EK-Rendite sein.
Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite einer Immobilie?
Die vereinfachte Formel lautet: EK-Rendite = (Jährlicher Cashflow / Eingesetztes Eigenkapital) × 100. Der Cashflow ergibt sich aus: Jahresmiete minus Zinskosten minus Tilgung minus laufende Kosten. Das Eigenkapital umfasst den Eigenanteil am Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.
Was ist der Leverage-Effekt bei Immobilien?
Der Leverage-Effekt (Hebelwirkung) beschreibt, dass die Eigenkapitalrendite steigt, wenn die Gesamtrendite der Immobilie über dem Fremdkapitalzins liegt. Beispiel: Bei 5% Objektrendite und 3,5% Zinsen hebeln Sie die Rendite auf Ihr EK nach oben. Der Effekt kehrt sich um, wenn die Zinsen über der Objektrendite liegen.
Was ist eine gute Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
Eine gute Eigenkapitalrendite bei Immobilien liegt bei 6-12% vor Steuern. Durch den Leverage-Effekt können Werte von 8-15% erreicht werden. Negative EK-Renditen entstehen, wenn die laufenden Kosten (inkl. Zins und Tilgung) die Mieteinnahmen übersteigen.
Kann die Eigenkapitalrendite negativ sein?
Ja, die EK-Rendite wird negativ, wenn die monatliche Belastung (Zins + Tilgung + Nebenkosten) höher ist als die Mieteinnahmen. Das bedeutet, Sie müssen monatlich Geld zuschießen. Dies kann steuerlich gewollt sein (Verlustverrechnung), ist aber ein Warnsignal für die Liquidität.
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