Transparenz statt schwarzer Kasten.

Wer das hier baut

Kein Team, keine Finanzierungsrunde, keine versteckten Stakeholder. Eine Person, ein paar Kalkulationsmodelle und der Anspruch, dass das Werkzeug stimmt, bevor es schön ist.

Welche Gesetze die Engine abbildet

• § 7 EStG Lineare AfA (2 % / 2,5 % / 3 % je nach Baujahr-Kohorte) plus degressive AfA (5 %) nach §7 Abs. 5a für Neubauten ab 10/2023.
• § 32a EStG Einkommensteuer-Tarif 2024/2025 mit Grundfreibetrag, progressiver Polynomberechnung, Ehegattensplitting (Verdoppelung der Bemessungsgrundlage).
• § 23 EStG Spekulationsfrist 10 Jahre. Verkäufe innerhalb der Frist werden mit Grenzsteuersatz berechnet, danach steuerfrei.
• § 3 Nr. 72 EStG PV-Anlagen bis 30 kWp sind ertragsteuerfrei — die Engine setzt PV-Erträge automatisch zurück, wenn die Schwelle unterschritten ist.
• § 6 Abs. 1 Nr. 1a 15 %-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten — Sanierungskosten werden gegen das Nettokaufpreis-Limit geprüft, bei Überschreitung als Aktivierung markiert.
• SolzG Solidaritätszuschlag mit aktueller Freigrenze 18.130 € / 19.950 € (2024/2025) und Milderungszone.
• § 4 KiStG Kirchensteuer 8 % (BY, BW) bzw. 9 % (alle anderen Bundesländer) — Bundesland-Auswahl korrigiert den Satz automatisch.
• GrEStG Grunderwerbsteuer mit aktuellen Bundesland-Sätzen (3,5 % BY/SN bis 6,5 % NRW/BB/SH/THUE/SL).

Bei jedem dieser Gesetze gibt es Einzelheiten, die je nach Konstellation andere Ergebnisse produzieren. Wenn dir eine Konstellation auffällt, die ertragwerk falsch oder zu pauschal rechnet — schreib mir. Die Engine ist offen einsehbar (siehe nächster Abschnitt).

Woher die Marktdaten kommen

• Bauzinsen: Europäische Zentralbank, Statistik MIR (Monetary & Financial Institutions Interest Rates). Direkter Pull aus der ECB Data Portal API, täglich um 06:00 UTC. Keine Mittelung, keine Glättung — was die EZB sagt, sagt ertragwerk.
• Stadt-Marktwerte: Empirica-systeme, IVD, lokale Mietspiegel 2023/2024. Stand bewusst nicht real-time — das sind Richtwerte, keine Live-Quotes.
• Steuerparameter: direkte Übernahme aus EStG, SolzG, KiStG. Werden manuell gepflegt, sobald der Gesetzgeber Werte ändert (Grundfreibetrag, Soli-Freigrenze, AfA-Sätze).
• Mietspiegel-Daten: 20 deutsche Städte, Stand 2023/2024. Quelle pro Stadt im Tool sichtbar.

Was mit deinen Daten passiert

• Speicherung: Properties leben primär in deinem Browser (IndexedDB). Bist du angemeldet, werden sie zusätzlich zu Supabase EU (Frankfurt) synchronisiert — wechselst du das Gerät, sind sie dort.
• Excel-Check: die Datei wird im Browser anonymisiert (Namen, Adressen, IBANs, E-Mail, Telefonnummern werden mit Regex entfernt) bevor irgendetwas das Gerät verlässt. Erst danach geht der bereinigte Inhalt zur Analyse.
• Hosting: Vercel EU Edge (Frankfurt), Supabase EU. Keine US-Server für Properties oder Auth.
• Tracking: eigene anonyme Sitzungs-IDs für Page-Views und Conversions. Keine Cookies, kein Google Analytics, kein Meta Pixel, keine Werbenetzwerke.

Engine ist Open Source

Die Berechnungs-Engine — also der Code, der Bruttorendite, AfA, Cashflow und alle 14 Kennzahlen produziert — ist als separates Paket verfügbar. Du kannst sie lokal nachvollziehen, in eigenen Tools verwenden oder einfach prüfen, ob deine eigene Excel-Formel mit unserer übereinstimmt.

Wenn du einen Bug findest oder eine bessere Methodik vorschlägst, ist das ein Pull-Request wert.

Wie ertragwerk Geld verdient

Ehrlich? Aktuell gar nicht. Das Tool ist kostenlos, es gibt kein Abo, keine Bezahlschranke, keine Werbung. Mittelfristig planen wir Affiliate-Kooperationen mit Baufinanzierungs-Vermittlern (z. B. Interhyp, Dr. Klein) — also Provisionen, wenn jemand über uns einen Finanzierungsvergleich anfordert. Solche Empfehlungen werden immer als Werbung gekennzeichnet (UWG-Pflicht in Deutschland), und wir empfehlen nur Anbieter, deren Konditionen wir selbst geprüft haben.

Bis dahin ist ertragwerk ein Privatprojekt. Wenn dir das Tool hilft, freue ich mich über Feedback per Mail oder über einen LinkedIn-Hinweis. Geld brauche ich (noch) nicht.