Name: ertragwerk
Author: ertragwerk

Ein professioneller Immobilien-Report ist mehr als eine Sammlung von Kennzahlen. Er ist ein Kommunikationswerkzeug. Je nachdem, wer ihn liest (Bank, Investor oder Steuerberater), rücken unterschiedliche Zahlen in den Vordergrund.

Wer versteht, was welcher Empfänger erwartet, erstellt bessere Reports. Und bessere Reports führen zu schnelleren Entscheidungen.

Drei Empfänger, drei Perspektiven

Ein Analyse-Report für eine Kapitalanlage-Immobilie hat mindestens drei Zielgruppen. Jede stellt andere Fragen und sucht nach anderen Antworten.

Was die Bank sehen will

Die finanzierende Bank interessiert sich nicht für Ihre Rendite. Sie interessiert sich für Ihr Risiko, genauer: für ihr eigenes Risiko.

Die zentrale Frage der Bank lautet: Kann der Kreditnehmer den Kapitaldienst bedienen, auch wenn es schlecht läuft?

Dafür braucht sie:

DSCR (Debt Service Coverage Ratio): Reichen die Mieteinnahmen, um die Kreditrate zu decken? Ein DSCR über 1,20 signalisiert ausreichend Puffer. Unter 1,0 ist ein Warnsignal.
LTV (Loan-to-Value): Wie hoch ist die Beleihung im Verhältnis zum Verkehrswert? Die meisten Banken finanzieren bis 80 % LTV, manche bis 90 %.
Cashflow: Ist der monatliche Cashflow positiv oder negativ? Bei negativem Cashflow muss der Kreditnehmer nachweisen, dass er den Zuschuss dauerhaft leisten kann.
Mietansatz: Ist die kalkulierte Miete marktüblich? Banken setzen oft konservativere Mieten an als der Eigentümer.

Tipp: Wenn Sie einen Report für die Bank erstellen, rechnen Sie konservativ. Lieber mit 95 % statt 100 % Vermietungsquote, lieber mit dem unteren Mietspiegel-Wert.

Was ein Investor erwartet

Ein professioneller Investor, ob Privatanleger mit Portfolio oder institutioneller Käufer, denkt in Rendite und Exit.

Seine zentrale Frage: Wie viel Rendite erwirtschafte ich auf mein eingesetztes Kapital, und was ist die Immobilie in 10 oder 20 Jahren wert?

Dafür braucht er:

IRR (Internal Rate of Return): Der interne Zinsfuß berücksichtigt alle Cashflows über die Haltedauer inklusive Exit-Erlös. Er ist die einzige Kennzahl, die den Zeitwert des Geldes korrekt abbildet.
NPV (Net Present Value): Der Kapitalwert zeigt, ob die Investition bei einem gegebenen Diskontsatz Wert schafft oder vernichtet.
30-Jahres-Prognose: Cashflow-Entwicklung, Restschuld, Wertentwicklung, Jahr für Jahr.
Exit-Szenarien: Was passiert bei Verkauf nach 10 Jahren? Nach 15? Mit und ohne Spekulationssteuer?
Cash-on-Cash-Rendite: Wie viel Cashflow generiert die Immobilie im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital, heute, nicht theoretisch?
Bruttorendite und Nettorendite: Als schnelle Vergleichswerte gegenüber anderen Objekten.

Ein Investor will Szenarien vergleichen. Der Report muss deshalb verschiedene Annahmen abbilden können: optimistisch, realistisch, konservativ.

Was der Steuerberater braucht

Der Steuerberater interessiert sich weder für die Bankperspektive noch für Exit-Szenarien. Er braucht die Daten, die in die Anlage V der Einkommensteuererklärung fließen.

Seine zentrale Frage: Wie wirkt sich die Immobilie auf die Steuerlast des Mandanten aus?

Dafür braucht er:

AfA (Absetzung für Abnutzung): Gebäudeanteil, Baujahr, AfA-Satz (linear 2 % / 2,5 % / 3 % oder degressiv 5 %), jährliche Abschreibungshöhe.
Werbungskosten: Darlehenszinsen, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Fahrtkosten, Instandhaltung.
Mieteinnahmen: Kaltmiete, Umlagen, Leerstandsmonate.
Steuerliches Ergebnis: Einkünfte aus V&V, positiv oder negativ.
Steuerersparnis: Auswirkung auf die Einkommensteuer bei gegebenem Grenzsteuersatz.

Ein guter Report liefert dem Steuerberater diese Daten so auf, dass er sie direkt übernehmen kann, ohne Rückfragen, ohne Nachrechnen.

Die Kennzahlen-Matrix: Wer braucht was?

Kennzahl	Bank	Investor	Steuerberater	Warum wichtig
DSCR	✓	✓	-	Zeigt, ob Mieteinnahmen den Kapitaldienst decken
LTV	✓	✓	-	Beleihungsquote bestimmt Finanzierungskonditionen
Cashflow (monatlich)	✓	✓	-	Liquiditätsbedarf oder -überschuss pro Monat
IRR	-	✓	-	Gesamtrendite über die Haltedauer inkl. Zeitwert
NPV	-	✓	-	Wertschöpfung der Investition bei gegebenem Diskontsatz
Bruttorendite	-	✓	-	Schneller Vergleichswert zwischen Objekten
Nettorendite	✓	✓	-	Rendite nach allen laufenden Kosten
AfA (jährlich)	-	✓	✓	Größter steuerlicher Hebel bei Immobilien
Mietmultiplikator	-	✓	-	Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete
Cash-on-Cash	-	✓	-	Cashflow-Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital
Werbungskosten	-	-	✓	Summe aller abzugsfähigen Kosten für Anlage V
Steuerersparnis	-	✓	✓	Jährliche Entlastung der Einkommensteuerlast

Diese Matrix zeigt: Es gibt keine Kennzahl, die für alle drei Empfänger gleich wichtig ist. Ein professioneller Report muss deshalb modular aufgebaut sein.

Die Anatomie eines guten Reports

Ein professioneller Immobilien-Report folgt einer klaren Struktur:

1. Objektübersicht (eine halbe Seite) Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Gesamtinvestition. Fakten, keine Prosa.

2. Finanzierung (eine halbe Seite) Darlehenssumme, Eigenkapital, Zinssatz, Tilgungssatz, monatliche Rate, Zinsbindung, Restschuld am Ende der Zinsbindung.

3. Cashflow-Analyse (eine Seite) Mieteinnahmen, alle laufenden Kosten, Kapitaldienst, monatlicher und jährlicher Cashflow. Idealerweise als Tabelle mit Jahreswerten.

4. Renditekennzahlen (eine halbe Seite) Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite, DSCR, Mietmultiplikator. Auf einen Blick.

5. Steuerliche Analyse (eine Seite) AfA-Berechnung, Werbungskosten, steuerliches Ergebnis V&V, geschätzte Steuerersparnis bei verschiedenen Grenzsteuersätzen.

6. Langfrist-Prognose (eine bis zwei Seiten) 30-Jahres-Projektion mit Cashflow, Restschuld, kumuliertem Cashflow. IRR und NPV bei verschiedenen Exit-Zeitpunkten.

Häufige Fehler in Reports

Zu optimistische Mietansätze. Wer mit der Wunschmiete statt der Marktmiete rechnet, verliert Glaubwürdigkeit, vor allem bei Banken.

Instandhaltung vergessen. Viele Reports rechnen ohne Instandhaltungsrücklage. Das verzerrt den Cashflow und die Nettorendite erheblich.

AfA auf den Gesamtkaufpreis. Die AfA gilt nur für den Gebäudeanteil, nicht für Grundstück und Kaufnebenkosten. Ein klassischer Fehler, der die Steuerersparnis um 20-30 % übertreibt.

Keine Szenarien. Ein Report mit nur einem Szenario ist eine Prognose. Ein Report mit drei Szenarien ist eine Analyse.

Fazit

Ein professioneller Immobilien-Report ist kein Selbstzweck. Er ist das Dokument, das eine Finanzierungszusage beschleunigt, einen Investor überzeugt und dem Steuerberater Arbeit spart.

Wer versteht, was Bank, Investor und Steuerberater jeweils erwarten, erstellt Reports, die wirken, nicht nur informieren.

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