Cashflow berechnen: Wann sich deine Immobilie selbst trägt

Cashflow ist die ehrlichste Kennzahl einer Kapitalanlage-Immobilie. Nicht die Rendite auf dem Papier, nicht der Mietmultiplikator, nicht die theoretische Wertsteigerung, sondern die simple Frage: Bleibt am Ende des Monats Geld übrig oder muss ich draufzahlen?

Die Formel

Monatlicher Cashflow = Kaltmiete - nicht umlagefähiges Hausgeld - Kreditrate - Instandhaltungsrücklage - Verwaltungskosten - Mietausfallwagnis

Oder vereinfacht:

Cashflow = Mieteinnahmen - alle laufenden Kosten - Kapitaldienst

Ein positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie trägt sich selbst und wirft zusätzlich Geld ab. Ein negativer Cashflow bedeutet: Du zahlst jeden Monat aus eigener Tasche drauf.

Beispielrechnung: Cashflow einer typischen Kapitalanlage

Nehmen wir eine konkrete Wohnung:

• Kaufpreis: 220.000 €
• Finanzierung: 200.000 € Darlehen, 20.000 € Eigenkapital + Nebenkosten
• Zinssatz: 3,5% p.a.
• Tilgung: 2,0% p.a.
• Kaltmiete: 850 €/Monat

Position	Monatlich
Kaltmiete (Einnahmen)	+850 €
Kreditrate (3,5% Zins + 2% Tilgung)	-917 €
Nicht umlagefähiges Hausgeld	-120 €
Instandhaltungsrücklage (eigene)	-60 €
Verwaltung (SEV)	-30 €
Mietausfallwagnis (2%)	-17 €
Monatlicher Cashflow	-294 €

Ergebnis: Negativer Cashflow von 294 € pro Monat. Du zahlst 3.528 € pro Jahr aus eigener Tasche drauf. Willkommen in der Realität der meisten Kapitalanlagen im aktuellen Zinsumfeld.

Positiver vs. negativer Cashflow

Positiver Cashflow

Die Immobilie erwirtschaftet mehr als sie kostet. Das Geld fließt auf dein Konto, du kannst es reinvestieren oder als Einkommen nutzen. Positiver Cashflow ist möglich bei:

• Hoher Mietrendite (Bruttorendite > 7%)
• Niedrigem Zinssatz oder hohem Eigenkapital
• Geringer Tilgung (Vorsicht: langsamer Vermögensaufbau)
• Günstigen Bewirtschaftungskosten

Negativer Cashflow

Du zahlst jeden Monat aus eigener Tasche. Das ist nicht automatisch schlecht, aber du musst es dir leisten können und wissen, warum du es tust.

Negativer Cashflow ist akzeptabel, wenn:

• Die Steuerersparnis den negativen Cashflow teilweise kompensiert (AfA + Zinsen als Werbungskosten)
• Du auf Wertsteigerung in einer guten Lage setzt
• Die Tilgung hoch ist und du dadurch schnell Vermögen aufbaust
• Dein Einkommen den Zuschuss problemlos verkraftet

Negativer Cashflow ist gefährlich, wenn:

• Du dich finanziell überstreckst
• Unerwartete Kosten (Sonderumlage, Leerstand) dich in Schwierigkeiten bringen
• Die Lage kein Wertsteigerungspotenzial bietet
• Du mehrere Objekte mit negativem Cashflow hältst

Die Stellschrauben des Cashflows

Cashflow ist kein fixer Wert, du kannst ihn beeinflussen. Hier sind die wichtigsten Hebel:

1. Eigenkapital erhöhen

Mehr Eigenkapital = geringeres Darlehen = niedrigere Kreditrate = besserer Cashflow. Der Effekt ist linear:

Eigenkapital	Darlehen	Kreditrate (3,5% + 2%)	Cashflow
10% (22.000 €)	198.000 €	-908 €	-285 €
20% (44.000 €)	176.000 €	-807 €	-184 €
30% (66.000 €)	154.000 €	-706 €	-83 €
40% (88.000 €)	132.000 €	-605 €	+18 €

In diesem Beispiel brauchst du rund 40% Eigenkapital, um einen positiven Cashflow zu erreichen. Das widerspricht dem Leverage-Gedanken, weshalb viele Investoren bewusst negativen Cashflow in Kauf nehmen.

2. Tilgung anpassen

Eine niedrigere Tilgung verbessert den monatlichen Cashflow sofort. Aber Vorsicht: Du baust langsamer Vermögen auf und zahlst über die Laufzeit deutlich mehr Zinsen.

Tilgung	Kreditrate	Cashflow	Restschuld nach 10 Jahren
1,0%	-750 €	-127 €	~178.000 €
2,0%	-917 €	-294 €	~155.000 €
3,0%	-1.083 €	-460 €	~130.000 €

Wer auf Cashflow optimiert, tilgt weniger. Wer auf Vermögensaufbau optimiert, tilgt mehr. Beides hat seine Berechtigung, aber du solltest die bewusste Entscheidung treffen.

3. Zinssatz

Der Zinssatz ist der größte Einflussfaktor auf den Cashflow und gleichzeitig der, den du am wenigsten kontrollieren kannst. Im Niedrigzins-Umfeld 2020/2021 (0,8-1,2%) war positiver Cashflow selbst bei 2% Tilgung und 80% Finanzierung erreichbar. Bei 3,5-4% Zinsen sieht die Welt anders aus.

Was du beeinflussen kannst: Konditionen vergleichen, Sondertilgungsoptionen nutzen, KfW-Förderdarlehen prüfen (besonders bei energetischer Sanierung), Zinsbindung strategisch wählen.

4. Mieteinnahmen steigern

• Mietanpassung an den Mietspiegel, innerhalb der gesetzlichen Grenzen (Kappungsgrenze: max. 20% in 3 Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15%)
• Neuvermietung: bei Mieterwechsel kannst du oft eine höhere Miete ansetzen (Mietpreisbremse beachten)
• Modernisierung: nach §559 BGB kannst du 8% der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen

5. Kosten senken

• Hausgeld prüfen: Ist die WEG-Verwaltung günstig? Gibt es unnötige Kostenblöcke?
• Selbstverwaltung: Statt Sondereigentumsverwaltung (25-35 €/Monat) kannst du die Mieterbetreuung selbst übernehmen
• Versicherungen vergleichen: Gebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht regelmäßig vergleichen

Cashflow nach Steuern

Der Cashflow vor Steuern ist nur die halbe Wahrheit. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, aber du kannst zahlreiche Kosten absetzen:

• Darlehenszinsen als Werbungskosten (nicht die Tilgung!)
• AfA: lineare Abschreibung auf das Gebäude (2,0-3,0% je nach Baujahr)
• Nicht umlagefähige Kosten: Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltung
• Fahrtkosten zum Objekt, Steuerberater, Büromaterial

Bei einem Grenzsteuersatz von 42% kann die Steuerersparnis einen negativen Cashflow vor Steuern in einen neutralen oder sogar positiven Cashflow nach Steuern verwandeln. Berechne deine AfA-Ersparnis und Steuervorteile konkret.

Ab welchem Cashflow lohnt sich eine Immobilie?

Es gibt keine universelle Antwort. Aber hier eine Orientierung:

Cashflow (monatlich)	Einordnung
> +200 €	Sehr gut, seltenes Szenario im aktuellen Markt
+1 bis +200 €	Gut, Immobilie trägt sich selbst
0 €	Neutral, Mieter zahlt dein Darlehen ab
-1 bis -200 €	Akzeptabel, wenn Steuervorteil und/oder Wertsteigerung stimmen
-200 bis -500 €	Kritisch, nur bei starkem Einkommen und klarer Strategie
< -500 €	Riskant, hohe monatliche Belastung, wenig Puffer

Fazit

Der Cashflow zeigt dir die monatliche Realität deiner Immobilieninvestition. Er ist kein Rendite-Ersatz, aber er entscheidet darüber, ob du nachts ruhig schläfst. Rechne konservativ, plane Puffer ein und kenne deine Stellschrauben.

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