Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, ist der wichtigste steuerliche Hebel bei vermieteten Immobilien. Sie ermöglicht dir, den Wertverlust des Gebäudes steuerlich geltend zu machen und so dein zu versteuerndes Einkommen Jahr für Jahr zu senken. In diesem Guide erkläre ich dir alles, was du 2025 über die AfA wissen musst: die aktuellen Sätze, den Grundstücksanteil, die degressive AfA und den Trick mit der Ehegattenschaukel.

Was ist die AfA und warum ist sie so wichtig?

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Der Grundgedanke: Ein Gebäude nutzt sich über die Jahre ab und verliert an Substanzwert. Diesen Wertverlust darfst du steuerlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen, obwohl dir kein tatsächlicher Geldabfluss entsteht.

Das macht die AfA so mächtig: Du reduzierst dein zu versteuerndes Einkommen, ohne dass du echtes Geld ausgibst. Die Steuerersparnis ist dagegen sehr real und landet auf deinem Konto.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Du kaufst eine Wohnung mit einem abschreibungsfähigen Gebäudeanteil von 225.000 €. Bei einem AfA-Satz von 2% setzt du jedes Jahr 4.500 € als Werbungskosten ab. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42% sparst du damit 1.890 € Steuern pro Jahr, 50 Jahre lang. Über die gesamte Laufzeit sind das 94.500 € Steuerersparnis. Allein durch die AfA.

Wichtig: Abschreibbar ist nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Dazu gleich mehr.

Die AfA-Sätze im Überblick (§ 7 Abs. 4 EStG)

Der AfA-Satz hängt vom Baujahr des Gebäudes ab. Seit 2023 gibt es einen neuen, deutlich höheren Satz für Neubauten:

Baujahr	AfA-Satz	Nutzungsdauer	Gesetzliche Grundlage
vor 1925	2,5%	40 Jahre	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG
1925-2022	2,0%	50 Jahre	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG
ab 2023	3,0%	33 Jahre	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2b EStG

Die Erhöhung von 2% auf 3% für Neubauten ab 2023 ist ein echter Gamechanger. Bei einem Gebäudeanteil von 300.000 € bedeutet das:

Alter Satz (2%): 6.000 € AfA pro Jahr
Neuer Satz (3%): 9.000 € AfA pro Jahr

Das sind 3.000 € mehr steuerlich absetzbare Werbungskosten. Bei 42% Grenzsteuersatz eine zusätzliche Ersparnis von 1.260 € pro Jahr. Über die gesamte Nutzungsdauer macht das einen gewaltigen Unterschied.

Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG

Seit dem Wachstumschancengesetz (2024) gibt es für Neubauten eine attraktive Alternative zur linearen AfA: die degressive Abschreibung mit 5% vom Restwert.

Die Voraussetzungen:

Herstellungsbeginn (Bauantrag oder Bauanzeige) nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029
Alternativ: obligatorischer Kaufvertrag nach diesem Stichtag (bei Kauf vom Bauträger)
Nur für neue Wohngebäude (kein Bestand)

Bei der degressiven AfA schreibst du jedes Jahr 5% vom jeweiligen Restwert ab, nicht vom ursprünglichen Anschaffungswert. Das bedeutet: In den ersten Jahren ist die Abschreibung deutlich höher als bei der linearen Methode, nimmt dann aber stetig ab.

Rechenbeispiel: Gebäudeanteil 300.000 €

Jahr	Linear (3%)	Degressiv (5%)
1	9.000 €	15.000 €
2	9.000 €	14.250 €
3	9.000 €	13.538 €
5	9.000 €	12.231 €
10	9.000 €	9.494 €
15	9.000 €	7.376 €

In den ersten 10 Jahren setzt du mit der degressiven Methode insgesamt 128.020 € ab, gegenüber nur 90.000 € bei linearer AfA. Das ist ein Vorsprung von 38.020 € an steuerlich wirksamen Werbungskosten.

Wichtig: Du kannst von der degressiven zur linearen AfA wechseln, aber nicht zurück. Der optimale Wechselzeitpunkt liegt in der Regel bei Jahr 12-15, wenn die degressive AfA unter den linearen Betrag fällt.

Wann lohnt sich die degressive AfA besonders? Wenn du in den ersten Jahren hohe andere Einkünfte hast und von der maximalen Steuerersparnis profitieren willst. Auch wenn du planst, die Immobilie nach der 10-Jahres-Spekulationsfrist zu verkaufen, ist die höhere Anfangs-Abschreibung vorteilhaft.

Der Grundstücksanteil: Was ist absetzbar?

Nur das Gebäude ist abschreibbar, das Grundstück nicht. Der Grund: Grundstücke nutzen sich nicht ab und behalten ihren Wert (theoretisch). Deshalb musst du den Kaufpreis in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufteilen.

Die typische Aufteilung:

Lagetyp	Gebäudeanteil	Grundstücksanteil
Ländliche Lage	80-85%	15-20%
Mittelstadt	70-80%	20-30%
Großstadt-Randlage	65-75%	25-35%
Innenstadtlage (A-Stadt)	40-60%	40-60%

Je teurer der Boden, desto geringer der abschreibbare Anteil. Eine Wohnung in München-Schwabing hat vielleicht nur 45% Gebäudeanteil, in Chemnitz dagegen 85%.

Für die Aufteilung gibt es die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, ein Excel-Tool des Bundesfinanzministeriums, das auf Basis der Bodenrichtwerte und Gebäudemerkmale den Anteil berechnet. Das Finanzamt nutzt diese Methode, du solltest es also auch tun. Wenn du im Kaufvertrag eine abweichende Aufteilung vereinbarst, wird das Finanzamt diese nur akzeptieren, wenn sie nachvollziehbar und marktgerecht ist.

Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, 75% Gebäudeanteil = 225.000 € AfA-Bemessungsgrundlage.

AfA-Ersparnis bei verschiedenen Steuersätzen

Die AfA wirkt umso stärker, je höher dein persönlicher Steuersatz ist. Hier eine Übersicht mit einer AfA-Basis von 225.000 € und dem linearen Satz von 2%:

Grenzsteuersatz	AfA-Betrag/Jahr	Jährliche Steuerersparnis	Über 50 Jahre
25%	4.500 €	1.125 €	56.250 €
30%	4.500 €	1.350 €	67.500 €
35%	4.500 €	1.575 €	78.750 €
42%	4.500 €	1.890 €	94.500 €
45% (Reichensteuer)	4.500 €	2.025 €	101.250 €

Dazu kommt noch der Solidaritätszuschlag (5,5% auf die ESt, ab Freigrenze 19.950 € für 2025) und ggf. Kirchensteuer (8-9%), die den effektiven Steuervorteil nochmals erhöhen.

Die Ehegattenschaukel: Legale Steuerverlängerung

Die Ehegattenschaukel ist eine steuerliche Gestaltung, die es verheirateten Paaren ermöglicht, die AfA quasi neu zu starten. Das Prinzip:

Ehepartner A kauft eine Immobilie und schreibt sie über die Jahre ab.
Nach einigen Jahren verkauft A die Immobilie an Ehepartner B, zum aktuellen Marktwert.
B kann nun auf Basis des neuen (oft höheren) Kaufpreises die AfA komplett neu beginnen.

Das Geniale daran: Zwischen Eheleuten fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Es fallen lediglich Notar- und Grundbuchkosten an, typischerweise 1,5-2% des Kaufpreises.

Beispiel:

A hat die Immobilie 2012 für 200.000 € gekauft (Gebäudeanteil 160.000 €)
Bisherige AfA über 13 Jahre: 13 x 3.200 € = 41.600 € (bereits abgeschrieben)
A verkauft 2025 an B für 320.000 € (Marktwert)
B's neuer Gebäudeanteil: 320.000 € x 75% = 240.000 €
B's neue AfA (2%): 4.800 €/Jahr statt der bisherigen 3.200 €

Die AfA startet nicht nur neu, sie startet auf einer höheren Basis, weil die Immobilie seit dem Erstkauf an Wert gewonnen hat. Der Verkauf nach mehr als 10 Jahren Haltedauer ist zudem für A steuerfrei (keine Spekulationssteuer).

Wichtige Voraussetzungen:

Der Kaufpreis muss marktüblich sein, ein Gutachten ist empfehlenswert
Die Gestaltung darf nicht als Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO) gewertet werden
Beide Partner sollten wirtschaftlich eigenständig handeln
Das Darlehen sollte B selbst aufnehmen (eigene Bonität)

Fazit

Die AfA ist einer der bedeutendsten Steuervorteile bei vermieteten Immobilien. Sie wirkt wie ein stiller Rendite-Booster, der Jahr für Jahr dein zu versteuerndes Einkommen senkt, ganz ohne tatsächliche Ausgaben.

Bevor du eine Immobilie kaufst, solltest du immer prüfen:

Welcher AfA-Satz gilt? (Baujahr beachten, ab 2023 sind es 3%)
Wie hoch ist der Gebäudeanteil? (BMF-Arbeitshilfe nutzen)
Lohnt sich die degressive AfA? (Bei Neubau ab 10/2023 immer prüfen)
Kommt eine Ehegattenschaukel in Frage? (Bei lang gehaltenen Bestandsimmobilien)

Berechne deine persönliche AfA-Ersparnis mit dem AfA-Rechner.