„5,7% Rendite!" steht im Makler-Exposé. Klingt gut. Klingt nach solidem Investment. Doch wenn du genauer hinschaust, bleibt von dieser Zahl oft weniger als die Hälfte übrig. Der Grund: Die Bruttorendite verschweigt dir systematisch die Kosten, die deine tatsächliche Rendite auffressen. In diesem Beitrag zeige ich dir den Unterschied: mit einer konkreten Rechnung, die zeigt, wie aus 5,7% plötzlich 3,95% werden.

Was ist die Bruttorendite?

Die Bruttorendite ist die einfachste Renditekennzahl bei Immobilien. Die Formel:

Bruttorendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) x 100

Sie setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis, ohne Nebenkosten, ohne laufende Ausgaben, ohne alles. Genau deshalb lieben Makler diese Kennzahl: Sie ergibt immer die höchstmögliche Zahl und lässt jedes Objekt attraktiver aussehen, als es tatsächlich ist.

Die Bruttorendite hat durchaus ihren Nutzen als schneller Erstfilter. Wenn du auf ImmoScout24 hundert Angebote durchscrollst, hilft dir die Bruttorendite, offensichtlich überteuerte Objekte sofort auszusortieren. Liegt sie unter 4%, lohnt sich in den meisten Fällen kein tieferer Blick. Aber eine Kaufentscheidung solltest du auf dieser Basis niemals treffen.

Was ist die Nettorendite?

Die Nettorendite berücksichtigt sowohl die Kaufnebenkosten als auch die laufenden Bewirtschaftungskosten. Die Formel:

Nettorendite = ((Jahreskaltmiete - laufende Kosten) / Gesamtinvestition) x 100

Dabei gilt:

Gesamtinvestition = Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notarkosten + Grundbuch + Maklerprovision
Laufende Kosten = nicht umlagefähiges Hausgeld + Instandhaltungsrücklage + Verwaltungskosten + Mietausfallwagnis

Die Nettorendite zeigt dir, was von deinem eingesetzten Kapital tatsächlich als Ertrag zurückfließt, bevor Finanzierungskosten und Steuern ins Spiel kommen. Sie ist damit die ehrlichere Kennzahl und die Basis für jede seriöse Investitionsentscheidung.

Beispielrechnung: Wie aus 5,7% plötzlich 3,95% werden

Nehmen wir eine konkrete Wohnung als Beispiel:

Standort: Dortmund (NRW)
Kaufpreis: 250.000 €
Wohnfläche: 75 m²
Kaltmiete: 1.190 €/Monat (15,87 €/m²)
Baujahr: 1994

Schritt 1: Bruttorendite berechnen

Jahreskaltmiete: 1.190 € x 12 = 14.280 €

Bruttorendite = 14.280 / 250.000 x 100 = 5,71%

Sieht gut aus. Jetzt die Realität.

Schritt 2: Kaufnebenkosten addieren

Position	Satz	Betrag
Grunderwerbsteuer (NRW)	6,5%	16.250 €
Notar + Grundbuch	~2,0%	5.000 €
Maklerprovision	3,57%	8.925 €
Kaufnebenkosten gesamt		30.175 €

Gesamtinvestition: 250.000 + 30.175 = 280.175 €

Schritt 3: Laufende Kosten erfassen

Position	Jährlich
Nicht umlagefähiges Hausgeld	1.800 €
Instandhaltungsrücklage	750 €
Verwaltungskosten (WEG + SEV)	360 €
Mietausfallwagnis (2%)	286 €
Laufende Kosten gesamt	3.196 €

Schritt 4: Nettorendite berechnen

Nettorendite = (14.280 - 3.196) / 280.175 x 100 = 3,95%

Das Ergebnis: Aus 5,71% Bruttorendite werden 3,95% Nettorendite, ein Unterschied von 1,76 Prozentpunkten. Bezogen auf die Gesamtinvestition von 280.175 € entspricht das fast 5.000 € pro Jahr, die auf dem Papier Rendite waren, in der Realität aber von Kosten aufgefressen werden.

Typische Kostenpositionen, die vergessen werden

In Makler-Kalkulationen und auf Renditeportalen fehlen regelmäßig diese Positionen:

Nicht umlagefähiges Hausgeld: Nicht alle Posten im Hausgeld kannst du auf den Mieter umlegen. Die Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten und Kontoführungsgebühren bleiben an dir hängen. Bei einer typischen Eigentumswohnung sind das 50-100 € pro Monat, die deine Rendite schmälern.

Instandhaltungsrücklage (§ 21 WEG): Die WEG-Rücklage reicht oft nicht aus. Experten empfehlen 10-15 €/m² pro Jahr für Objekte ab Baujahr 1970. Bei 75 m² sind das 750-1.125 € jährlich. Sonderumlagen für Dach, Fassade oder Heizung kommen obendrauf und können fünfstellig werden.

Mietausfallwagnis: Kein Mieter zahlt ewig. Zwischen zwei Mietverhältnissen stehen Wohnungen leer, Mieter zahlen verspätet oder fallen ganz aus. Standard-Ansatz: 2-4% der Jahreskaltmiete als Puffer. In strukturschwachen Regionen oder bei schwieriger Mieterstruktur eher mehr.

Verwaltungskosten: Wenn du eine Hausverwaltung für die Sondereigentumsverwaltung (SEV) beauftragst, zahlst du 25-35 € pro Monat pro Einheit. Auch ohne SEV fallen WEG-Verwaltungskosten an, die im nicht umlagefähigen Hausgeld stecken.

Sonderumlagen: Die große Unbekannte. Eine neue Heizungsanlage für das Mehrfamilienhaus kann pro Eigentümer schnell 5.000-15.000 € kosten. Eine Dachsanierung ähnlich. Diese Kosten tauchen in keiner Renditeberechnung auf, bis sie da sind.

Welche Rendite ist „gut"?

Die Antwort hängt stark vom Standort ab. Hier eine Orientierung:

Standort-Typ	Typische Bruttorendite	Typische Nettorendite
A-Stadt (München, Hamburg, Berlin)	3,0-4,5%	1,5-2,8%
B-Stadt (Leipzig, Dortmund, Nürnberg)	4,5-6,5%	2,8-4,5%
C-Stadt (Chemnitz, Bremerhaven, Hagen)	6,5-10,0%	4,0-7,0%

Hohe Bruttorenditen in C-Städten sehen verlockend aus, gehen aber oft mit höherem Leerstandsrisiko, geringerer Wertsteigerung und schwierigerer Mieterstruktur einher. Eine Nettorendite von 3,5-4,5% in einer soliden B-Stadt ist oft das bessere Investment als 7% in einer schrumpfenden Kleinstadt.

Die wichtigste Erkenntnis: Die Bruttorendite allein reicht niemals aus, um eine Investitionsentscheidung zu treffen. Sie ist ein Türöffner, kein Entscheidungskriterium. Erst die Nettorendite, idealerweise ergänzt um die Eigenkapitalrendite nach Finanzierung, zeigt dir, ob sich ein Objekt wirklich lohnt.

So gehst du vor

Bruttorendite als Vorfilter nutzen: alles unter 4% aussortieren (in A-Städten ggf. unter 3,5%).
Alle Kaufnebenkosten sauber addieren: in NRW, Brandenburg und Schleswig-Holstein fressen allein die Nebenkosten über 12% des Kaufpreises.
Laufende Kosten realistisch ansetzen: nicht die optimistischen Makler-Zahlen nehmen, sondern eigene Recherche.
Nettorendite berechnen und mit dem lokalen Markt vergleichen.

Berechne beide Renditen automatisch mit dem kostenlosen Bruttorendite-Rechner.