Name: ertragwerk
Author: ertragwerk

Du präsentierst der Bank ein Objekt mit 5% Bruttorendite und denkst, das Gespräch läuft gut. Dann fragt der Berater nach dem DSCR, und plötzlich steht die Finanzierung auf der Kippe. Die Debt Service Coverage Ratio ist die Kennzahl, die Banken wirklich interessiert. Nicht die Rendite, nicht der Mietmultiplikator, sondern die Frage: Kann die Immobilie ihre Schulden bedienen?

Was ist der DSCR?

Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio) misst das Verhältnis zwischen den Nettomieteinnahmen einer Immobilie und dem Schuldendienst (Zins + Tilgung). Er beantwortet eine einfache Frage: Wie viel Puffer hat die Immobilie, um ihre Kreditrate zu bezahlen?

Die Formel

DSCR = NOI / Schuldendienst

Dabei gilt:

NOI (Net Operating Income) = Jahreskaltmiete - nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (Hausgeld, Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis)
Schuldendienst = jährliche Kreditrate (Zins + Tilgung)

Beispiel:

Jahreskaltmiete: 12.000 €
Bewirtschaftungskosten: 3.000 €
NOI: 9.000 €
Jährliche Kreditrate: 7.200 €
DSCR = 9.000 / 7.200 = 1,25

Das bedeutet: Die Nettomieteinnahmen decken den Schuldendienst mit 25% Puffer.

Was bedeuten die DSCR-Werte?

DSCR	Bedeutung	Bewertung
> 1,5	Starker Überschuss nach Schuldendienst	Exzellent, viel Puffer
1,2-1,5	Solider Puffer	Gut, Bankstandard erfüllt
1,0-1,2	Knapper Puffer	Grenzwertig, wenig Reserve
1,0	Break-even, Miete deckt gerade den Kredit	Kritisch
< 1,0	Miete reicht nicht für den Schuldendienst	Zuschussgeschäft

Die magische Grenze: 1,2. Die meisten Banken erwarten einen DSCR von mindestens 1,2. Das bedeutet: Die Nettomieteinnahmen müssen den Schuldendienst um mindestens 20% übersteigen. Dieser Puffer soll unvorhergesehene Kosten, Mietausfälle und Zinsänderungsrisiken abfedern.

Warum Banken den DSCR lieben

Aus Bankensicht ist der DSCR die wichtigste Kennzahl bei der Kreditvergabe für Kapitalanlagen. Der Grund:

Bruttorendite ist irrelevant für die Bank. Die Bank interessiert nicht, ob dein Exposé 5,7% Rendite verspricht. Sie will wissen: Kann die Immobilie den Kredit bedienen, auch wenn es mal schlecht läuft?

DSCR berücksichtigt die realen Kosten. Anders als die Bruttorendite fließen beim DSCR die Bewirtschaftungskosten ein. Eine Wohnung mit hohem Hausgeld oder Instandhaltungsstau sieht in der Bruttorendite gut aus, hat aber einen schwachen DSCR.

DSCR ist zukunftsgerichtet. Banken rechnen den DSCR oft nicht mit dem aktuellen Zinssatz, sondern mit einem Stresszins (z.B. 5-6%). Wenn dein DSCR bei 3,5% Zins bei 1,25 liegt, aber bei 5% Stresszins unter 1,0 fällt, wird die Bank vorsichtig.

DSCR-Beispielrechnung: Drei Szenarien

Nehmen wir ein Objekt mit 250.000 € Kaufpreis, 14.280 € Jahreskaltmiete und 3.500 € Bewirtschaftungskosten (NOI = 10.780 €). Finanzierung: 200.000 € Darlehen.

Szenario	Zinssatz	Tilgung	Kreditrate p.a.	DSCR
Konservativ	3,5%	2,0%	11.000 €	0,98
Moderat	3,5%	1,5%	10.000 €	1,08
Optimiert	3,0%	1,5%	9.000 €	1,20

Erkenntnis: Bei 3,5% Zins und 2% Tilgung liegt der DSCR unter 1,0, die Immobilie kann den Kredit nicht aus eigener Kraft bedienen. Erst mit niedrigerem Zins oder niedrigerer Tilgung wird der DSCR bankentauglich.

Was passiert bei DSCR < 1,0?

Ein DSCR unter 1,0 bedeutet: Die Nettomieteinnahmen reichen nicht aus, um den Schuldendienst zu decken. Du zahlst jeden Monat aus eigener Tasche drauf. Das hat mehrere Konsequenzen:

Für die Finanzierung

Banken lehnen die Finanzierung ab oder verlangen mehr Eigenkapital
Höhere Zinsaufschläge als Risiokompensation
Kürzere Zinsbindungen oder strengere Covenants

Für dich als Investor

Monatlicher Liquiditätsabfluss aus deinem Einkommen
Weniger Puffer für unerwartete Kosten (Sonderumlagen, Leerstand)
Bei mehreren Objekten mit DSCR < 1,0 steigt das Klumpenrisiko

Für das Portfolio

Jedes Objekt mit DSCR < 1,0 belastet deine Gesamtbonität
Nachfinanzierungen oder Anschlussfinanzierungen werden schwieriger
Im Worst Case: Zwangsverkauf bei Liquiditätsengpass

Wie du den DSCR verbesserst

Mehr Eigenkapital einsetzen

Der direkteste Hebel: Weniger Fremdkapital = niedrigerer Schuldendienst = höherer DSCR. Bei unserem Beispiel:

Eigenkapital	Darlehen	Kreditrate (3,5% + 2%)	DSCR
20% (50.000 €)	200.000 €	11.000 €	0,98
30% (75.000 €)	175.000 €	9.625 €	1,12
40% (100.000 €)	150.000 €	8.250 €	1,31

Mit 40% Eigenkapital erreichst du einen DSCR von 1,31, komfortabel über der 1,2-Schwelle.

Tilgung reduzieren

Eine niedrigere anfängliche Tilgung senkt die Kreditrate und hebt den DSCR. Aber: Du baust langsamer Vermögen auf. Manche Banken akzeptieren 1% Tilgung bei Kapitalanlagen, dann geht mehr vom NOI in den Puffer statt in die Rückzahlung.

Bewirtschaftungskosten optimieren

Jeder Euro weniger bei den Bewirtschaftungskosten erhöht den NOI und damit den DSCR. Prüfe: Ist die WEG-Verwaltung wettbewerbsfähig? Kannst du die Sondereigentumsverwaltung selbst übernehmen? Gibt es unnötige Versicherungen?

Mieteinnahmen erhöhen

Mietanpassungen an den Mietspiegel, Modernisierungsumlage nach §559 BGB oder Neuvermietung bei Mieterwechsel: alles, was den NOI steigert, verbessert den DSCR.

DSCR im Kontext anderer Kennzahlen

Der DSCR ist wichtig, aber nicht allein entscheidend. Nutze ihn zusammen mit:

Bruttorendite: schneller Vorfilter für die Objektauswahl
Eigenkapitalrendite: zeigt die Rendite auf dein eingesetztes Kapital
Cashflow: der monatliche Realitätscheck nach allen Kosten und Steuern

Ein Objekt mit starkem DSCR (1,3) aber schwacher Eigenkapitalrendite (3%) ist nicht automatisch gut. Und ein Objekt mit schwachem DSCR (0,9) kann trotzdem sinnvoll sein, wenn Steuervorteil und Wertsteigerung stimmen.

Fazit

Der DSCR ist die Sprache der Banken. Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage finanzieren willst, solltest du den DSCR kennen, bevor du ins Bankgespräch gehst. Ziel: mindestens 1,2, besser 1,3. Alles darunter erfordert gute Argumente, oder mehr Eigenkapital.

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