30-Jahres-Forecast — was eine Immobilie wirklich abwirft

Die häufigste Fehlentscheidung bei Renditeobjekten: nur auf Cashflow Jahr 1 schauen. Eine deutsche Eigentumswohnung zu 285 000 € sieht im ersten Jahr meist mau aus — oft ist der Cashflow nach Steuer leicht negativ, manchmal knapp positiv. Wer dann sagt „lohnt sich nicht", hat den Punkt verpasst.

Immobilien-Investments rechnen sich über Zeit. Drei Effekte werden ab Jahr 5 sichtbar und ab Jahr 10 dominant: Tilgung baut Eigenkapital auf, Mieten steigen schneller als Zinsen, und Wertzuwachs verschiebt die Renditerechnung komplett. Schauen wir uns das Jahr für Jahr an.

Jahr 1 — die mau-Phase

Beispiel: 285 000 € Wohnung in Berlin, 60 000 € Eigenkapital, 250 000 € Darlehen zu 3,8 % Zins, 2 % Tilgung, 950 € Kaltmiete. Steuersituation: 65 000 € Jahreseinkommen, ledig, keine Kirchensteuer.

• Einnahmen 12 × 950 €: 11 400 €
• Hausgeld nicht umlagefähig + Reserve: −1 800 €
• Annuität (Zins + Tilgung): −14 500 €
• Cashflow vor Steuer: −4 900 €
• AfA + Werbungskosten reduzieren Steuerlast: +3 100 € Steuerrückerstattung
• Cashflow nach Steuer: −1 800 € (~−150 €/Monat)

Liest sich nicht spektakulär. Hier ist der Punkt vieler Investor-Aussteiger: „macht mir kein Geld". Aber Cashflow ist nur ein Teil der Rechnung — die restliche Bewegung passiert auf der Bilanz.

Jahr 1 — die unsichtbare Bilanz-Bewegung

Während du operativ 1 800 € draufzahlst, passiert noch:

• Tilgung baut Eigenkapital auf: 250 000 € × 2 % = 5 000 € weniger Schulden. Dein Eigenkapital wächst um 5 000 €.
• Wertsteigerung: Bei 2,5 % p.a. (historischer Berliner Schnitt) steigt der Marktwert um ~7 100 €.
• Netto-Vermögenseffekt Jahr 1: −1 800 € Cash + 5 000 € Tilgung + 7 100 € Wertsteigerung = +10 300 € Vermögen aufgebaut.

Bei 60 000 € Einsatz sind das eine reale EK-Rendite von ~17 % im ersten Jahr — auch wenn das Konto monatlich rot blinkt.

Jahr 5 — der Wendepunkt

Mietsteigerung (1,5 % p.a.) bringt die Kaltmiete von 950 € auf ~1 023 €. Annuität bleibt konstant (Zinsbindung läuft noch), Hausgeld steigt mit der Inflation. Das Verhältnis kippt:

• Cashflow vor Steuer wird zunehmend positiv
• Tilgungsanteil wächst (klassischer Annuitätenkredit-Effekt)
• Restschuld nach 5 Jahren: ~217 000 € (von 250 000 €)
• Marktwert (bei 2,5 % p.a.): ~322 600 €
• Gebundenes Eigenkapital im Objekt: ~106 000 € (Wert minus Restschuld)

Das Investment hat sein eigenes Eigenkapital fast verdoppelt — von 60 000 € auf 106 000 € — bei einem operativen Cashflow, der jetzt etwa neutral ist.

Jahr 10 — Anschlussfinanzierung, Spekulationsfrist, Wahlmöglichkeit

Hier passiert mehr als in den 9 Jahren davor zusammen. Drei Dinge gleichzeitig:

1. Die Zinsbindung läuft aus

Restschuld nach 10 Jahren: ~192 000 €. Du verhandelst neu. Der Markt ist entweder günstiger (=besserer Zins) oder teurer (=Cashflow-Druck). Mit dem aktuellen Bauzins-Niveau plus 50–100 bp Puffer rechnen — siehe der Bauzinsen-Leitfaden.

2. Spekulationsfrist endet

§23 EStG: nach 10 Jahren ist der Verkauf komplett steuerfrei. Bei unserem Beispielobjekt mit 2,5 % Wertsteigerung ist der Marktwert nach 10 Jahren bei ~365 000 €. Verkauf brutto = 365 000 €. Verkaufskosten ~3 % = −11 000 €. Restschuld ablösen = −192 000 €. Realisierter Gewinn: ~162 000 €, steuerfrei.

Auf 60 000 € ursprüngliches Eigenkapital ist das ein IRR von ~14 % — netto, nach allen Steuern, nach allen Kosten.

3. Oder: weitermachen

Verkaufen ist nicht zwingend optimal. Bleibst du im Objekt:

• AfA läuft weiter (lineare AfA: 50 Jahre, also noch 40 Jahre Steuervorteil)
• Cashflow ist mittlerweile positiv und wächst weiter mit der Miete
• Tilgung beschleunigt sich (Annuitäten-Effekt: kleinere Restschuld → mehr Tilgungsanteil)
• Wertsteigerung läuft weiter

Die Daumenregel: wer langfristig auf Vermögensaufbau spielt, sollte das Objekt halten. Wer Liquidität braucht oder auf andere Investments umschichten will, hat nach 10 Jahren das steuerfreie Fenster offen.

Jahr 20 — wo es langweilig wird (im guten Sinn)

Bei stetiger Mietsteigerung und neutralem Anschlusszins:

• Kaltmiete: ~1 280 € (gestartet bei 950 €)
• Restschuld: ~120 000 €
• Marktwert (2,5 % p.a.): ~467 000 €
• Gebundenes EK im Objekt: ~347 000 €
• Cashflow nach Steuer: deutlich positiv, ~3 000 € p.a. (= 250 €/Monat)

Die Investition trägt sich selbst, der Hebel hat 80 % seiner Arbeit getan. Die Frage ist jetzt nicht mehr „rechnet es sich", sondern „nehme ich Geld raus (Refinanzierung, Verkauf) oder lasse ich es stehen".

Jahr 30 — der Endpunkt

Wenn du das Objekt 30 Jahre hältst:

• Kaltmiete: ~1 645 €
• Restschuld: meist 0 € (bei 2 % Tilgung läuft das Darlehen ungefähr 26 Jahre)
• Marktwert: ~597 000 €
• Gesamtertrag: Wertsteigerung 312 000 € + 30 Jahre kumulierter Cashflow ~ 70 000 € + Steuerersparnis kumuliert ~30 000 € = ~412 000 € Gewinn auf 60 000 € Einsatz
• IRR über 30 Jahre: ~9,5 % p.a. — das ist Aktienmarkt-Niveau, mit deutlich weniger Volatilität und ohne dass du etwas tun musstest

Was kann schiefgehen?

Drei Szenarien drücken die Rechnung deutlich:

• Anschlusszins-Sprung: Wenn der Anschluss nach 10 Jahren bei +200 bp gegenüber heute liegt, kippt der Cashflow eines knappen Objekts ins Negative. Konservativer Modus in der ertragwerk-Prognose: 100–150 bp Puffer.
• Leerstand: 6 Monate Leerstand bedeuten ~5 700 € weniger Einnahmen + oft Sanierungskosten. In der Mehrjahresrechnung verkraftbar, im Einzeljahr schmerzhaft.
• Sanierung Ü10 Jahre: Heizung, Fassade, Dach — irgendwann fällig. 5 % p.a. der Kaltmiete als Reserve einplanen ist die übliche Faustregel; ertragwerk arbeitet mit Default 2 % der Kaltmiete (konservativ niedriger, weil der Kauf vorher oft schon einen Sanierungs-Sicherheitsabschlag hat).

Zusammenfassung

Cashflow Jahr 1 ist ein schlechter Indikator für die Qualität eines Immobilien-Investments. Die echten Zahlen entstehen über 10–30 Jahre durch Tilgung, Mietsteigerung und Wertzuwachs. Der typische Verlauf:

• Jahr 1–4: leichter operativer Verlust, aber starker Vermögensaufbau auf der Bilanz
• Jahr 5: Cashflow fast neutral, gebundenes EK fast verdoppelt
• Jahr 10: steuerfreies Verkaufsfenster offen, IRR realistisch im niedrigen zweistelligen Bereich
• Jahr 30: Tilgung abgeschlossen, vollständiges Eigentum, deutlich positiver Cashflow

Der ertragwerk-Forecast rechnet das alles automatisch durch — Jahr für Jahr, mit allen Steuereffekten, inklusive AfA-Auslauf, Anschlusszins und Spekulationsfrist-Fenster. Auch der Sensitivitäts-Test (was passiert bei +200 bp Anschluss?) ist ein Klick.