Name: ertragwerk
Author: ertragwerk

Der Mietmultiplikator ist die vermutlich einfachste Kennzahl in der Immobilienwelt und gleichzeitig eine der am häufigsten missverstandenen. Er beantwortet eine simple Frage: Wie viele Jahreskaltmieten muss ich für diese Immobilie bezahlen? Klingt banal. Ist aber der schnellste Weg, überteuerte Objekte zu erkennen, bevor du auch nur den Taschenrechner zückst.

Die Formel

Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Auch bekannt als Vervielfältiger oder Kaufpreisfaktor. Das Ergebnis ist eine dimensionslose Zahl, die dir sagt, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert hätte, rein theoretisch, ohne Kosten und Finanzierung.

Beispiel: Kaufpreis 200.000 €, Kaltmiete 800 €/Monat → Jahreskaltmiete 9.600 € → Mietmultiplikator = 200.000 / 9.600 = 20,8x

Der Kehrwert des Mietmultiplikators ist übrigens die Bruttorendite: 1 / 20,8 = 4,8%. Je niedriger der Multiplikator, desto höher die Rendite.

Was ist ein guter Mietmultiplikator?

Die Einordnung hängt stark vom Standort und deiner Strategie ab. Hier eine Orientierung:

Multiplikator	Einordnung	Typische Lage
< 15x	Sehr günstig	Strukturschwache Regionen, hoher Leerstand
15-20x	Günstig bis fair	B- und C-Städte mit stabiler Nachfrage
20-25x	Normal	Solide B-Städte, gute Lagen in C-Städten
25-30x	Teuer	A-Städte, aufstrebende B-Städte
> 30x	Sehr teuer	München, Hamburg Innenstadt, Top-Lagen Berlin

Wichtig: Ein niedriger Multiplikator ist nicht automatisch gut. Ein Objekt mit Faktor 12 in einer schrumpfenden Kleinstadt kann ein schlechteres Investment sein als ein Objekt mit Faktor 25 in Leipzig, weil Leerstandsrisiko und Wertentwicklung in die Zahl nicht einfließen.

So rechnen Makler den Multiplikator schön

Makler haben ein wirtschaftliches Interesse daran, den Mietmultiplikator möglichst niedrig erscheinen zu lassen. Denn ein niedriger Multiplikator suggeriert: gutes Geschäft. Diese Tricks solltest du kennen:

Trick 1: Soll-Miete statt Ist-Miete

Der Makler rechnet nicht mit der aktuellen Kaltmiete, sondern mit der „erzielbaren Miete nach Mietanpassung". Klingt logisch, ist aber Spekulation. Ob du die Miete tatsächlich auf Mietspiegel-Niveau anheben kannst, hängt von Mietvertrag, Kappungsgrenze und der Bereitschaft deines Mieters ab, die Erhöhung zu akzeptieren.

Gegenmaßnahme: Immer mit der aktuellen Ist-Miete rechnen. Mietsteigerungspotenzial ist ein Bonus, keine Basis.

Trick 2: Möblierungszuschlag einrechnen

Bei möblierten Wohnungen wird die Gesamtmiete inklusive Möblierungszuschlag als Kaltmiete deklariert. Das drückt den Multiplikator, obwohl der Zuschlag wegfällt, sobald der Mieter auszieht und du die Möbel nicht ersetzt.

Trick 3: Nebenkosten in die Kaltmiete mischen

Manche Exposés nennen die Warmmiete oder rechnen Stellplatzmieten in die Wohnungsmiete ein, ohne das transparent zu machen. Achte darauf, dass du ausschließlich die Nettokaltmiete verwendest.

Trick 4: Kaufpreis ohne Nebenkosten

Der Mietmultiplikator bezieht sich standardmäßig auf den reinen Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten (7-12%) fehlen. Der „echte" Multiplikator inklusive Nebenkosten liegt immer höher.

Mietmultiplikatoren deutscher Städte im Vergleich

Die Unterschiede zwischen den Städten sind enorm. Stand 2024/2025 bewegen sich die durchschnittlichen Multiplikatoren für Bestandswohnungen in etwa auf diesem Niveau:

Stadt	Ø Mietmultiplikator	Ø Bruttorendite
München	33-38x	2,6-3,0%
Hamburg	28-33x	3,0-3,6%
Berlin	27-32x	3,1-3,7%
Frankfurt	26-30x	3,3-3,8%
Stuttgart	25-29x	3,4-4,0%
Düsseldorf	24-28x	3,6-4,2%
Köln	23-27x	3,7-4,3%
Leipzig	20-25x	4,0-5,0%
Dortmund	18-23x	4,3-5,6%
Dresden	19-24x	4,2-5,3%
Chemnitz	12-17x	5,9-8,3%
Bremerhaven	10-15x	6,7-10,0%

Auffällig: Die Spreizung ist enorm. In München zahlst du mehr als doppelt so viele Jahresmieten wie in Chemnitz. Dafür bekommst du in München eine deutlich höhere Wertstabilität, geringeres Leerstandsrisiko und bessere Wiederverkaufschancen.

Wann der Mietmultiplikator nicht reicht

Der Multiplikator hat klare Grenzen. Er berücksichtigt nicht:

Kaufnebenkosten: in Brandenburg oder NRW fressen die Nebenkosten über 12% des Kaufpreises
Laufende Bewirtschaftungskosten: Hausgeld, Instandhaltung, Verwaltung
Finanzierungsstruktur: ob du mit 10% oder 50% Eigenkapital kaufst, ändert deine Eigenkapitalrendite massiv
Steuerliche Effekte: AfA und Werbungskosten können die Rendite nach Steuern deutlich verändern
Wertsteigerungspotenzial: ein teures Objekt in München kann durch Wertzuwachs langfristig besser performen als ein günstiges in einer schrumpfenden Region

Deshalb ist der Mietmultiplikator ein Vorfilter, kein Entscheidungskriterium. Er hilft dir, die Spreu vom Weizen zu trennen, bevor du in die Tiefenanalyse einsteigst.

So nutzt du den Mietmultiplikator richtig

Als Erstfilter auf Immoportalen: Kaufpreis durch Jahreskaltmiete teilen. Liegt der Wert deutlich über dem Marktdurchschnitt der Stadt, direkt weiter.
Vergleich innerhalb einer Stadt: Der Multiplikator ist am aussagekräftigsten, wenn du Objekte in derselben Stadt und Lage vergleichst. Ein Faktor von 22x ist in Dortmund teuer, in Hamburg günstig.
Immer mit Ist-Miete rechnen: Keine Soll-Miete, keine Mietsteigerungsfantasien. Was steht im aktuellen Mietvertrag?
Nebenkosten-bereinigt denken: Rechne die Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis drauf und teile erneut. Das gibt dir den realistischeren Multiplikator.
Dann in die Tiefe gehen: Berechne die Bruttorendite und Eigenkapitalrendite, um ein vollständiges Bild zu bekommen.

Fazit

Der Mietmultiplikator ist wie ein Fieberthermometer: Er zeigt dir schnell, ob etwas im grünen Bereich liegt oder nicht. Aber er ersetzt keine vollständige Diagnose. Nutze ihn als Vorfilter, um überteuerte Objekte auszusortieren, und rechne dann sauber weiter mit den Kennzahlen, die wirklich zählen.

Berechne deine Immobilienkennzahlen vollständig mit dem kostenlosen Rechner auf ertragwerk.de.