Immobilie als Kapitalanlage: Die ultimative Checkliste für 2025

Du hast ein Objekt gefunden, die Rendite sieht gut aus, der Makler drängt auf eine schnelle Entscheidung. Genau jetzt brauchst du eine Checkliste: keinen Bauchentscheid, keine FOMO, sondern einen systematischen Durchgang aller relevanten Punkte. Hier sind die 15 Kriterien, die du vor jedem Kauf prüfen solltest.

Die 15-Punkte-Checkliste

1. Lage und Infrastruktur

Die Lage bestimmt langfristig über Mieterbindung, Mietentwicklung und Wertentwicklung. Prüfe:

• Bevölkerungsentwicklung: Wächst die Stadt oder schrumpft sie? Daten gibt es bei der Bertelsmann Stiftung (Wegweiser Kommune).
• Arbeitgeber: Gibt es große Arbeitgeber oder Hochschulen in der Nähe? Mono-Arbeitgeber-Städte sind riskant.
• ÖPNV-Anbindung: Wie weit ist die nächste Haltestelle? Mieter zahlen für gute Anbindung mehr.
• Nahversorgung: Supermarkt, Apotheke, Arzt in Laufnähe?

2. Mietrendite

Berechne die Bruttorendite als Erstfilter:

Bruttorendite	Einordnung
< 4,0%	In den meisten Fällen zu teuer
4,0-5,5%	Akzeptabel in guten Lagen
5,5-7,0%	Gut, solide B-Stadt-Rendite
> 7,0%	Sehr gut, prüfe warum (Risiko?)

Dann die Nettorendite mit allen Kosten. Wenn die Nettorendite unter 3% liegt, muss die Lage schon erstklassig sein, damit sich das Investment lohnt.

3. Cashflow-Prognose

Rechne den monatlichen Cashflow durch, mit realistischen Annahmen:

• Ist-Miete (nicht Soll-Miete!)
• Tatsächliches Hausgeld (aus der Hausgeldabrechnung, nicht dem Exposé)
• Kreditrate bei deiner voraussichtlichen Finanzierung
• Instandhaltungsrücklage: mindestens 10 €/m² pro Jahr bei Altbau
• Verwaltungskosten
• Mietausfallwagnis: 2-4%

4. Zustand des Gebäudes

• Baujahr und Modernisierungen: Wann wurden Dach, Fassade, Heizung, Leitungen zuletzt erneuert?
• Protokolle der Eigentümerversammlungen: Die letzten 3 Jahre lesen! Hier stehen geplante Sanierungen und Sonderumlagen.
• Instandhaltungsrücklage der WEG: Ist genug Rücklage vorhanden oder droht eine Sonderumlage?
• Feuchtigkeit/Schimmel: Bei der Besichtigung auf Geruch, Flecken und Keller achten.

5. Energieeffizienz

Der Energieausweis ist Pflicht. Achte auf:

• Energieeffizienzklasse: A+ bis H. Ab Klasse E wird es potenziell teuer.
• Energieträger: Wärmepumpe oder Fernwärme gut. Ölheizung problematisch (GEG 2024: Austauschpflicht bei bestimmten Baujahren).
• Energiekosten: Hohe Nebenkosten schrecken Mieter ab und begrenzen die Kaltmiete.
• Sanierungspflichten: EU-Gebäuderichtlinie und nationales GEG können Nachrüstpflichten auslösen.

6. Mietvertrag und Mieter

Wenn die Wohnung vermietet ist:

• Bestehender Mietvertrag: Befristet oder unbefristet? Mieterhöhungen möglich?
• Aktuelle Miete vs. Mietspiegel: Liegt die Miete unter dem Mietspiegel, gibt es Steigerungspotenzial. Liegt sie drüber, droht eine Mietanpassung nach unten.
• Bonität des Mieters: Wie lange wohnt der Mieter schon? Zahlungshistorie?
• Mietkaution vorhanden? Ist sie korrekt angelegt?

7. WEG-Situation (bei Eigentumswohnungen)

• Teilungserklärung lesen: Sondernutzungsrechte, Stimmrechte, Kostenverteilung
• Hausgeldabrechnung: Wie hoch sind die tatsächlichen Kosten? Sonderumlagen geplant?
• Größe der WEG: Sehr kleine WEGs (3-5 Einheiten) sind schwerfällig bei Entscheidungen. Sehr große WEGs (50+ Einheiten) können ebenfalls problematisch sein.
• Instandhaltungsrücklage pro m²: Mindestens 7-10 €/m²/Jahr sollten es sein.

8. Finanzierung und DSCR

• DSCR mindestens 1,2 (Nettomieteinnahmen / Schuldendienst)
• Zinsbindung: Mindestens 10 Jahre, besser 15-20 Jahre im aktuellen Umfeld
• Sondertilgung: Mindestens 5% p.a. vertraglich sichern
• Eigenkapital: Mindestens Nebenkosten + 10% des Kaufpreises

9. Kaufnebenkosten vollständig kalkulieren

Position	Typischer Anteil
Grunderwerbsteuer	3,5-6,5%
Notar + Grundbuch	1,5-2,0%
Makler (Käuferanteil)	0-3,57%
Gesamt	5,0-12,0%

10. Steuerliche Betrachtung

• AfA-Potenzial: Gebäudeanteil und Abschreibungssatz prüfen
• Steuerliches Ergebnis: Mieteinnahmen minus Werbungskosten (AfA, Zinsen, Kosten)
• Grenzsteuersatz: Je höher dein Steuersatz, desto wertvoller sind die Steuervorteile
• Nutze den AfA-Rechner für eine erste Einschätzung

11. Mietentwicklungspotenzial

• Mietspiegel der Stadt: Liegt die aktuelle Miete unter dem Mietspiegel?
• Kappungsgrenze: Maximal 20% Mieterhöhung in 3 Jahren (15% in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt)
• Mietpreisbremse: Gilt bei Neuvermietung in vielen Großstädten
• Indexmiete oder Staffelmiete: Im bestehenden Mietvertrag vereinbart?

12. Wertsteigerungspotenzial

• Stadtentwicklung: Neue U-Bahn-Linie, Universitätserweiterung, Stadtteilentwicklung geplant?
• Gentrifizierung: Aufwertungstendenz im Viertel erkennbar?
• Angebotspreise der letzten 5 Jahre: Trend auf Immobilienportalen prüfen
• Grundstücksrichtwerte: Beim Gutachterausschuss abrufbar

13. Risikobewertung

• Klumpenrisiko: Investierst du dein gesamtes Vermögen in ein Objekt?
• Zinsänderungsrisiko: Was passiert, wenn der Zins bei Anschlussfinanzierung bei 5-6% liegt?
• Leerstandsrisiko: Wie schnell findest du einen neuen Mieter in dieser Lage?
• Instandhaltungsrisiko: Stehen größere Sanierungen bevor?

14. Exit-Strategie

Denke vor dem Kauf ans Verkaufen:

• Spekulationsfrist: Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn steuerfrei
• Wiederverkäuflichkeit: Standardgrundrisse und gute Lagen verkaufen sich leichter
• Vorfälligkeitsentschädigung: Wie teuer wird es, den Kredit vorzeitig abzulösen?

15. Bauchgefühl-Check

Nach allen Zahlen: Würdest du selbst dort wohnen wollen? Fühlt sich das Viertel gut an? Sind die Nachbarn freundlich? Ist das Treppenhaus gepflegt? Diese weichen Faktoren sagen viel über die Mieterqualität und Fluktuation aus.

Red Flags: Sofortige Dealbreaker

Wenn eines dieser Kriterien zutrifft, solltest du besonders vorsichtig sein oder direkt absagen:

• Sonderumlage geplant oder absehbar (Dach, Fassade, Heizung) ohne dass der Preis das reflektiert
• Instandhaltungsrücklage der WEG unter 5 €/m²/Jahr, hier wurde gespart, was später teuer wird
• Ölheizung Baujahr vor 1990, Austauschpflicht nach GEG, hohe Kosten
• Bevölkerungsrückgang > 5% in 10 Jahren, sinkende Nachfrage, steigendes Leerstandsrisiko
• Miete deutlich über Mietspiegel, bei Mieterwechsel droht Einnahmenverlust
• Streitige WEG, zerstrittene Eigentümergemeinschaften blockieren jede Entscheidung
• Keine Besichtigung möglich, kein Kauf ohne persönliche Besichtigung
• Bruttorendite unter 3,5%, außer in absoluten Top-Lagen kaum darstellbar

Grüne Flags: Positive Signale

Diese Punkte sprechen für ein Investment:

• Miete unter Mietspiegel mit Steigerungspotenzial, eingebaute Rendite-Reserve
• Gut gefüllte Instandhaltungsrücklage (> 15 €/m²/Jahr), weniger Sonderumlagen
• Langfristiger, zuverlässiger Mieter, stabile Einnahmen, keine Leerstandskosten
• Gute Energieeffizienz (Klasse A-C), zukunftssicher, niedrige Nebenkosten
• Wachstumsregion, steigende Bevölkerung, neue Arbeitsplätze, Infrastrukturinvestitionen
• Baujahr 2023+, höhere AfA (3,0%), moderner Standard, wenig Instandhaltung
• DSCR > 1,3, komfortabler Puffer für unvorhergesehene Kosten

So nutzt du die Checkliste

1. Drucke sie aus oder speichere sie digital und gehe jeden Punkt systematisch durch
2. Sammle alle Unterlagen: Exposé, Energieausweis, Teilungserklärung, Hausgeldabrechnung, WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre
3. Rechne selbst: Verlasse dich nicht auf die Zahlen im Exposé. Berechne Rendite, Cashflow und DSCR mit deinen eigenen Annahmen
4. Lass dir Zeit: Ein guter Deal ist morgen noch ein guter Deal. Wenn der Makler Druck macht, ist das kein gutes Zeichen
5. Hole eine zweite Meinung ein: Von einem erfahrenen Investor, Steuerberater oder Sachverständigen

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