AfA für Immobilien-Investoren — §7 EStG von Grundlagen bis Sonderfälle

AfA — die Absetzung für Abnutzung nach §7 EStG — ist die zentrale steuerliche Stellschraube bei vermieteten Immobilien. Sie reduziert das zu versteuernde Einkommen, ohne dass dir tatsächlich Geld vom Konto abgeht. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 % spart 1 € AfA dir 42 Cent Steuer — Jahr für Jahr, Jahrzehnte lang.

Trotzdem rechnen viele Investoren mit pauschalen 2 % im Excel und hören da auf. Dieser Leitfaden zeigt, wann das stimmt, wann es zu wenig ist, und welche Sonderfälle substanziell mehr Steuerersparnis ermöglichen.

Die Grundlogik: Gebäude wird abgeschrieben, Boden nicht

Der Kaufpreis einer Immobilie zerfällt steuerlich in zwei Teile:

• Gebäudewert — wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben
• Bodenwert (Grund & Boden) — keine AfA, da Boden nicht abnutzt

Der Gebäudewertanteil ist der Hebel: 80 % Gebäude / 20 % Boden ergeben deutlich mehr AfA als 60 / 40. In Ballungszentren mit hohem Bodenwert (München, Berlin-Mitte) liegt der Gebäudeanteil oft nur bei 60 %. Auf dem Land ist der Gebäudeanteil gerne 80 % oder höher.

Wer setzt das fest? Du selbst, mit deinem Steuerberater. Bei Eigentumswohnungen ist der Anteil der Wohnung am Grundstück im Notarvertrag verankert (Miteigentumsanteil). Das Finanzamt prüft, ist aber oft pragmatisch.

Praxistipp: notariell den Bodenwert separat ausweisen lassen (z. B. „70 % Gebäude, 30 % Grund"). Das spart Diskussionen mit dem Finanzamt im Nachhinein.

§7 Abs. 4 EStG: Lineare AfA — Standard für 95 % aller Fälle

Bei der linearen AfA verteilst du den Gebäudewert gleichmäßig über die fiktive Nutzungsdauer. Drei Sätze, abhängig vom Baujahr:

• Vor 1925: 2,5 % p.a. → 40 Jahre Abschreibung
• 1925 bis 2022: 2,0 % p.a. → 50 Jahre
• Ab 2023: 3,0 % p.a. → 33 Jahre

Der 3-%-Satz für ab-2023 ist neu (§7 Abs. 4 Nr. 2 EStG, geändert mit dem Wachstumschancengesetz) und hebt die jährliche Abschreibung um 50 % gegenüber Bestandsobjekten an. Konkret: bei einem Gebäudewert von 200 000 € sind 6 000 € AfA statt 4 000 € — ein Steuervorteil von etwa 800 € jährlich bei 40 % Spitzensteuer.

§7 Abs. 5a EStG: Degressive AfA für Neubauten ab Oktober 2023

Komplett neue Regelung mit dem Wachstumschancengesetz. Bei Mietwohnungs-Neubauten mit Bauantrag/Bauanzeige zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 ist eine degressive AfA von 5 % p.a. auf den Restbuchwert möglich.

Was das praktisch bedeutet:

• Jahr 1: 5 % vom Gebäudewert
• Jahr 2: 5 % vom Restbuchwert (95 % des Originals)
• Jahr 3: 5 % vom dann verbleibenden Restbuchwert
• Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich (sinnvoll, wenn die degressive unterhalb der linearen fällt — bei 5 % degressiv vs 3 % linear etwa nach Jahr 17)

Steuereffekt der ersten 5 Jahre bei 200 000 € Gebäudewert:

• Linear (3 %): 5 × 6 000 € = 30 000 € AfA-Volumen
• Degressiv (5 %): ca. 45 200 € AfA-Volumen → +50 % mehr

Bei 42 % Spitzensteuer ist das ein Steuervorteil von ~6 400 € allein in den ersten 5 Jahren — Geld, das im positiven Cashflow oder als zusätzliche Tilgung verfügbar ist.

ertragwerk hat einen separaten Toggle „Degressive AfA wählen" auf Step 5 des Wizards. Wenn dein Objekt qualifiziert (Neubau ab 10/2023, Mietwohnung), aktiviere ihn — die Steuersimulation rechnet dann mit dem höheren Steuervorteil.

Restnutzungsdauer-Gutachten — wann es sich lohnt

Die pauschale 50-Jahre-Annahme (für Baujahre 1925–2022) kannst du bei älteren Bestandsobjekten mit einem Sachverständigengutachten unterlaufen. Wenn das Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer feststellt (z. B. 25 Jahre), wird der AfA-Satz entsprechend höher: 100 % / 25 = 4 % p.a.

Wann es sich lohnt:

• Baujahr vor 1960, schlechter Erhaltungszustand
• Höherer Spitzensteuersatz (35 %+), sodass der Steuereffekt das Gutachten-Honorar (1 500–4 000 €) schnell amortisiert
• Halten geplant über mindestens 10 Jahre (sonst lohnt der Aufwand nicht)

Typischer Effekt: Steigt der AfA-Satz von 2 % auf 3,5 %, sind das bei 200 000 € Gebäudewert zusätzlich 3 000 € AfA pro Jahr — also etwa 1 200 € Steuerersparnis bei 40 % Grenzsteuersatz. Über 10 Jahre: 12 000 € — bei einmaligen Gutachterkosten von 2 500 € ein klares Plus.

Was zählt zur Bemessungsgrundlage?

Die AfA bezieht sich nicht nur auf den Kaufpreis. Folgendes gehört dazu:

• Anteiliger Kaufpreis für das Gebäude (Kaufpreis × Gebäudeanteil)
• Anschaffungsnebenkosten anteilig: Notar, Grundbuch, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer (jeweils × Gebäudeanteil)
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Sanierungen innerhalb der ersten 3 Jahre, die 15 % vom Nettokaufpreis übersteigen, müssen aktiviert werden (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) — landen also in der AfA-Bemessung statt im sofortigen Werbungskosten-Abzug

Die 15-%-Regel ist eine häufige Falle: wer in den ersten 3 Jahren stark saniert, verliert den sofortigen Steuereffekt und schreibt die Kosten stattdessen über 33–50 Jahre ab. ertragwerks Sanierungsfalle-Warnung auf der Property-Detail-Seite zeigt diese Schwelle automatisch.

Wird die AfA bei Verkauf zurückgefordert?

Innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist (§23 EStG) wird der Verkaufsgewinn voll besteuert — und der Buchwert fließt in die Berechnung ein. Da der Buchwert durch jährliche AfA gesunken ist, wird der „Verkaufsgewinn" rein rechnerisch höher.

Praktische Auswirkung: die AfA der Halteperiode wird de facto über die Spekulationssteuer „nachversteuert". Nach Ablauf der 10 Jahre ist der Verkauf steuerfrei und die AfA bleibt ein echter, dauerhafter Steuervorteil.

Daraus folgt eine harte Regel: Renditeobjekte mindestens 10 Jahre halten, sonst ist die AfA nur ein verzögerter Steuerstundungseffekt, kein dauerhafter Vorteil.

Zusammenfassung

AfA ist der größte einzelne Steuerhebel bei Renditeobjekten. Drei Stellschrauben entscheiden, wie viel du wirklich realisierst:

1. Gebäudewertanteil maximieren — möglichst notariell separat ausweisen.
2. Den richtigen AfA-Modus wählen — bei Neubauten ab Oktober 2023 fast immer degressiv §7 (5a).
3. Bei alten Beständen ein RND-Gutachten erwägen, wenn der Spitzensteuersatz hoch ist.

Die Steuerberechnung in ertragwerk berücksichtigt alle drei Sätze (2 %, 2,5 %, 3 %) sowie die degressive AfA mit korrektem Wechselzeitpunkt und der 15-%-Grenze für anschaffungsnahe HK. Der AfA-Rechner zeigt nur den AfA-Effekt isoliert — gut zum Lernen.