Name: ertragwerk
Author: ertragwerk

Immobilien sind eine der wenigen Kapitalanlagen, bei denen das Finanzamt mitzahlt. Darlehenszinsen, Abschreibung, Renovierungskosten: die Liste der absetzbaren Posten ist lang. Aber nur wer sie kennt und korrekt ansetzt, profitiert wirklich. In diesem Artikel zeige ich dir alle relevanten Steuervorteile für 2025, und die Fehler, die Anleger am häufigsten machen.

AfA: Die Abschreibung als größter Steuerhebel

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der wichtigste steuerliche Vorteil bei Immobilien. Du schreibst den Gebäudeanteil deiner Immobilie über die Nutzungsdauer ab und senkst damit dein zu versteuerndes Einkommen, ohne dass dir tatsächlich Geld abfließt.

Lineare AfA nach §7 Abs. 4 EStG

Fertigstellung	AfA-Satz	Nutzungsdauer
Vor 1925	2,5%	40 Jahre
1925-2022	2,0%	50 Jahre
Ab 2023	3,0%	33 Jahre

Beispiel: Kaufpreis 250.000 €, davon 80% Gebäudeanteil (200.000 €), Baujahr 1994.

Jährliche AfA: 200.000 € × 2,0% = 4.000 €
Bei 42% Grenzsteuersatz: 1.680 € Steuerersparnis pro Jahr
Über 50 Jahre: 84.000 € Steuerersparnis (nominal)

Degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG (seit 2024)

Für Neubauten mit Baubeginn ab Oktober 2023 und Fertigstellung bis 2028 gibt es eine degressive AfA von 5% auf den Restwert. In den ersten Jahren ist die Steuerersparnis damit deutlich höher als bei der linearen AfA.

Jahr	Restwert	AfA (5%)	Kumuliert
1	200.000 €	10.000 €	10.000 €
2	190.000 €	9.500 €	19.500 €
3	180.500 €	9.025 €	28.525 €
5	162.902 €	8.145 €	45.243 €
10	131.321 €	6.566 €	78.679 €

Nach einigen Jahren wird die degressive AfA niedriger als die lineare. Dann kannst du einmalig zur linearen AfA wechseln (nicht umgekehrt).

Wichtig: Die degressive AfA gilt nur für Neubauten, nicht für Bestandsimmobilien. Für die meisten Kapitalanleger bleibt die lineare AfA relevant.

Gebäudeanteil korrekt ermitteln

Die AfA bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf das Grundstück. Die Aufteilung ist entscheidend und umstritten. Methoden:

Kaufvertrag: Wenn Grundstück und Gebäude separat ausgewiesen sind, gilt das
BMF-Arbeitshilfe: Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Tabelle zur Aufteilung bereit
Gutachten: Bei hohen Kaufpreisen kann ein Sachverständigengutachten sinnvoll sein

Typische Gebäudeanteile: 70-85% in Städten, 50-65% in ländlichen Gebieten mit hohem Grundstückswert. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA.

Berechne deine AfA-Ersparnis mit dem AfA-Rechner.

Werbungskosten: Was du alles absetzen kannst

Neben der AfA gibt es zahlreiche Werbungskosten, die du als Vermieter geltend machen kannst. Werbungskosten sind Ausgaben, die du zur Erzielung deiner Mieteinnahmen aufwendest.

Finanzierungskosten

Darlehenszinsen: der größte Posten nach der AfA. Nur die Zinsen, nicht die Tilgung!
Bereitstellungszinsen: falls die Bank Zinsen vor Darlehensauszahlung berechnet
Disagio: Abschlag bei Darlehensauszahlung, sofort oder über Laufzeit absetzbar
Kontoführungsgebühren für das Darlehenskonto

Beispiel: 200.000 € Darlehen, 3,5% Zins → 7.000 € Zinsen im ersten Jahr. Bei 42% Grenzsteuersatz: 2.940 € Steuerersparnis.

Bewirtschaftungskosten

Nicht umlagefähiges Hausgeld (Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage)
Grundsteuer (soweit nicht auf Mieter umgelegt, ab 2025 in vielen Fällen nicht mehr umlagefähig)
Versicherungen (Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht)
Hausverwaltung (WEG-Verwaltung und SEV)

Erhaltungsaufwand

Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, sind sofort als Werbungskosten absetzbar:

Neue Heizungsanlage (Austausch gleicher Art)
Dachreparatur
Malerarbeiten, neue Bodenbeläge
Sanitärreparaturen

Wichtig: Innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf gilt die 15%-Grenze (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Übersteigen die Instandhaltungskosten 15% des Gebäudekaufpreises (netto), werden sie zu Anschaffungskosten umqualifiziert und müssen über die AfA abgeschrieben werden statt sofort absetzbar zu sein.

Sonstige Werbungskosten

Fahrtkosten zum Objekt (0,30 €/km einfache Strecke)
Steuerberaterkosten (anteilig für die Vermietungseinkünfte)
Rechtsanwaltskosten (z.B. bei Mietstreitigkeiten)
Bürokosten (anteilig Telefon, Internet, Porto)
Fachliteratur und Fortbildung zum Thema Immobilien

Ehegattensplitting und Ehegattenschaukel

Ehegattensplitting

Verheiratete Paare mit Zusammenveranlagung profitieren vom Splittingverfahren. Die Vermietungsverluste (negativer Cashflow nach Steuern) werden mit dem Einkommen des besserverdienenden Partners verrechnet. Je höher die Steuerprogression, desto höher die Ersparnis.

Ehegattenschaukel

Die Ehegattenschaukel ist eine legale Steuergestaltung, bei der ein Ehepartner eine Immobilie an den anderen verkauft. Dadurch wird eine neue AfA-Bemessungsgrundlage geschaffen, auf dem aktuellen Marktwert, der oft deutlich über dem ursprünglichen Kaufpreis liegt.

Beispiel:

Kaufpreis 2015: 180.000 €, Gebäudeanteil 144.000 €, AfA: 2.880 €/Jahr
Marktwert 2025: 280.000 €, Gebäudeanteil 224.000 €, AfA: 4.480 €/Jahr

Steuer-Effekt: 1.600 € mehr AfA pro Jahr. Bei 42% Grenzsteuersatz: 672 € zusätzliche Steuerersparnis jährlich, über Jahrzehnte.

Voraussetzungen:

Grunderwerbsteuerbefreiung unter Eheleuten (§3 Nr. 4 GrEStG)
Der Verkauf muss zu marktüblichen Konditionen erfolgen
Gestaltungsmissbrauch muss ausgeschlossen sein (wirtschaftliche Gründe nachweisen)

Häufige Fehler bei der Steuererklärung

Fehler 1: Tilgung als Werbungskosten ansetzen

Nur die Zinsen sind absetzbar, nicht die Tilgung. Die Tilgung ist Vermögensaufbau, kein Aufwand. Trotzdem taucht dieser Fehler regelmäßig auf und führt zu Nachzahlungen.

Fehler 2: Gebäudeanteil zu hoch ansetzen

Das Finanzamt prüft die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude. Wer ohne Nachweis 90% Gebäudeanteil ansetzt, riskiert eine Korrektur und Nachzahlung. Nutze die BMF-Arbeitshilfe oder hole ein Gutachten ein.

Fehler 3: 15%-Grenze ignorieren

Wer in den ersten 3 Jahren nach Kauf mehr als 15% des Gebäudekaufpreises für Erhaltungsaufwand ausgibt, kann diese Kosten nicht sofort absetzen. Sie werden zu den Anschaffungskosten gerechnet und über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Bei einer Komplettsanierung nach dem Kauf solltest du das einplanen.

Fehler 4: Eigenleistungen absetzen wollen

Deine eigene Arbeitszeit bei Renovierungen ist nicht absetzbar. Nur Materialkosten und Handwerkerrechnungen zählen als Werbungskosten. Die Stunden, die du selbst streichst oder Böden verlegst, sind steuerlich wertlos.

Fehler 5: Vermischung Eigennutzung und Vermietung

Nutzt du einen Teil der Immobilie selbst (z.B. eine Einliegerwohnung), musst du die Kosten sauber aufteilen. Nur der Vermietungsanteil ist absetzbar. Mischnutzung ohne Aufteilung führt regelmäßig zu Problemen bei der Steuerprüfung.

Steuerliche Gesamtbetrachtung: Ein Beispiel

Situation: Angestellter, 85.000 € Bruttoeinkommen, Grenzsteuersatz 42%, verheiratet. Objekt: Wohnung für 250.000 €, Baujahr 2000, 80% Gebäudeanteil, 200.000 € Darlehen bei 3,5%.

Position	Jährlich
AfA (2,0% von 200.000 €)	-4.000 €
Darlehenszinsen	-7.000 €
Nicht umlagefähige Kosten	-2.400 €
Fahrtkosten, Steuerberater etc.	-600 €
Werbungskosten gesamt	-14.000 €
Mieteinnahmen	+14.280 €
Steuerliches Ergebnis	+280 €

In diesem Beispiel sind die Mieteinnahmen und die Werbungskosten fast ausgeglichen, es entsteht kaum steuerpflichtiger Gewinn. In den ersten Jahren (wenn die Zinsen noch hoch sind) kann sogar ein steuerlicher Verlust entstehen, der mit dem Gehalt verrechnet wird.

Fazit

Steuervorteile machen eine schlechte Immobilie nicht gut, aber sie können eine gute Immobilie besser machen. Die AfA, Darlehenszinsen und Werbungskosten sind die drei großen Hebel. Nutze sie korrekt, vermeide die typischen Fehler und arbeite idealerweise mit einem Steuerberater, der sich mit Immobilien auskennt.

Berechne deine steuerlichen Vorteile konkret mit dem AfA-Rechner auf ertragwerk.de.