Name: ertragwerk
Author: ertragwerk

Du hast eine Wohnung für 250.000 € gefunden. Gutes Objekt, solide Lage, Rendite passt. Dann rechnest du die Kaufnebenkosten dazu, und plötzlich stehen 280.000 € auf dem Zettel. In Schleswig-Holstein sogar über 283.000 €. Kaufnebenkosten sind der unsichtbare Rendite-Killer, den viele Erstinvestoren unterschätzen. Sie sind nicht finanzierbar, nicht absetzbar (bis auf Ausnahmen) und unwiederbringlich weg.

Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie setzen sich aus vier Hauptpositionen zusammen:

Grunderwerbsteuer: die größte Position, variiert nach Bundesland
Notarkosten: gesetzlich vorgeschrieben, ca. 1,0-1,5% des Kaufpreises
Grundbuchkosten: Eintragung ins Grundbuch, ca. 0,5%
Maklerprovision: falls ein Makler involviert ist, 3,57-7,14% inkl. MwSt.

In Summe liegen die Kaufnebenkosten typischerweise zwischen 7% und 12% des Kaufpreises, je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2025

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist die größte einzelne Nebenkostenposition. Die Sätze werden von den Bundesländern festgelegt und unterscheiden sich erheblich:

Bundesland	GrESt-Satz
Bayern	3,5%
Sachsen	3,5%
Hamburg	5,5%
Baden-Württemberg	5,0%
Berlin	6,0%
Hessen	6,0%
Mecklenburg-Vorpommern	6,0%
Niedersachsen	5,0%
Rheinland-Pfalz	5,0%
Sachsen-Anhalt	5,0%
Bremen	5,0%
Saarland	6,5%
Thüringen	5,0%
Brandenburg	6,5%
Nordrhein-Westfalen	6,5%
Schleswig-Holstein	6,5%

Spannweite: Von 3,5% in Bayern und Sachsen bis 6,5% in NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein und dem Saarland. Bei einem Kaufpreis von 250.000 € macht das einen Unterschied von 7.500 € allein bei der Grunderwerbsteuer.

Notar- und Grundbuchkosten

Notarkosten und Grundbuchkosten sind gesetzlich geregelt (GNotKG) und nicht verhandelbar. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, die Grundschuldbestellung und kümmert sich um die Eigentumsumschreibung.

Typische Kosten bei 250.000 € Kaufpreis:

Position	Betrag
Kaufvertrag beurkunden	~1.800 €
Grundschuldbestellung	~650 €
Vollzug (Genehmigungen, Vorkaufsrecht)	~400 €
Grundbucheintragung Eigentümer	~900 €
Grundbucheintragung Grundschuld	~650 €
Gesamt Notar + Grundbuch	~4.400 €

Rechne pauschal mit 1,5-2,0% des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen. Die exakten Gebühren kannst du beim Notar vorab erfragen.

Maklerprovision

Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip beim Kauf von Wohnimmobilien: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision hälftig. In der Praxis bedeutet das:

Üblich: 3,57% inkl. MwSt. für den Käufer (= halbe Provision)
Regional: In manchen Regionen 2,38% oder andere Modelle
Provisionsfrei: Wenn der Verkäufer direkt verkauft oder der Makler nur vom Verkäufer beauftragt wurde

Bei einem Kaufpreis von 250.000 € und 3,57% Käuferanteil sind das 8.925 €. Das ist oft der zweitgrößte Posten nach der Grunderwerbsteuer.

Tipp: Maklerprovision ist bei Kapitalanlagen als Anschaffungsnebenkosten absetzbar, allerdings nicht sofort, sondern über die AfA-Dauer von 40-50 Jahren.

Gesamtrechnung: Was 250.000 € wirklich kosten

Hier die vollständige Nebenkostenrechnung für eine 250.000-€-Wohnung in verschiedenen Bundesländern:

Position	Bayern (3,5%)	Hessen (6,0%)	NRW (6,5%)
Kaufpreis	250.000 €	250.000 €	250.000 €
Grunderwerbsteuer	8.750 €	15.000 €	16.250 €
Notar + Grundbuch	4.400 €	4.400 €	4.400 €
Makler (3,57%)	8.925 €	8.925 €	8.925 €
Nebenkosten gesamt	22.075 €	28.325 €	29.575 €
Gesamtkosten	272.075 €	278.325 €	279.575 €
Nebenkosten-Quote	8,8%	11,3%	11,8%

In NRW zahlst du fast 30.000 € an Nebenkosten, Geld, das du komplett aus Eigenkapital finanzieren musst, weil Banken Nebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren.

Wie Kaufnebenkosten deine Rendite drücken

Kaufnebenkosten erhöhen deine Gesamtinvestition, ohne den Ertrag zu steigern. Das drückt jede Renditekennzahl nach unten.

Beispiel: Wohnung in NRW

Jahreskaltmiete: 14.280 €
Bruttorendite (nur Kaufpreis): 14.280 / 250.000 = 5,71%
Bruttorendite (mit Nebenkosten): 14.280 / 279.575 = 5,11%

Allein die Nebenkosten kosten dich 0,6 Prozentpunkte Rendite. Bei der Nettorendite, nach Abzug der laufenden Kosten, ist der Effekt noch stärker. Und bei der Eigenkapitalrendite wird es richtig relevant, weil die Nebenkosten komplett aus deinem Eigenkapital kommen.

So kannst du Kaufnebenkosten senken

Komplett vermeiden lassen sich Nebenkosten nicht. Aber es gibt Stellschrauben:

Provisionsfrei kaufen

Der größte Hebel ist der Wegfall der Maklerprovision. Such direkt bei Eigentümern, in Zwangsversteigerungen oder bei Hausverwaltungen, die Einheiten für ihre Kunden verkaufen. Das spart 3,57%, bei 250.000 € sind das fast 9.000 €.

Bundesland beachten

Wer flexibel beim Standort ist, kann durch die Wahl des Bundeslandes sparen. Der Unterschied zwischen Bayern (3,5%) und NRW (6,5%) beträgt bei 250.000 € genau 7.500 €. Natürlich sollte das nicht das einzige Kriterium sein, aber bei ansonsten vergleichbaren Objekten ist es ein relevanter Faktor.

Inventar separat ausweisen

Wird eine Einbauküche, Möblierung oder andere bewegliche Gegenstände mitverkauft, können diese im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Auf den Inventarwert fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei einer Küche im Wert von 10.000 € spart das in NRW 650 €.

Achtung: Das Finanzamt prüft, ob der Inventarwert realistisch ist. Übertreiben lohnt sich nicht.

Garage separat kaufen

Wird ein Stellplatz oder eine Garage in einem separaten Kaufvertrag erworben, fällt dafür ein eigener Grunderwerbsteuer-Freibetrag an. In der Praxis ist das allerdings nur selten umsetzbar und erfordert einen separaten Notartermin.

Nebenkosten und Finanzierung

Die meisten Banken erwarten, dass du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlst. Das bedeutet:

Bei 10% Nebenkosten und 250.000 € Kaufpreis brauchst du mindestens 25.000 € Eigenkapital, nur für die Nebenkosten
Willst du zusätzlich 10% des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen, sind es 50.000 €
Eine echte 110%-Finanzierung (Kaufpreis + Nebenkosten) ist nur bei sehr guter Bonität und starkem Cashflow möglich, und teuer

Die Nebenkosten sind damit oft der Flaschenhals bei der Finanzierung. Wer wenig Eigenkapital hat, scheitert nicht am Kaufpreis, sondern an den Nebenkosten.

Fazit

Kaufnebenkosten sind die erste Hürde bei jedem Immobilienkauf, und sie sind höher als die meisten denken. Rechne immer mit 8-12% on top, je nach Bundesland und Makler. Plane diese Kosten von Anfang an ein, denn sie kommen komplett aus deinem Eigenkapital und drücken jede Renditekennzahl nach unten.

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