Eigenkapital für Immobilien-Investments — die vier Strategien im Vergleich

Die häufigste Frage in jedem Erstgespräch zur Immobilieninvestition: „Wie viel Eigenkapital brauche ich?" Die ehrliche Antwort lautet: das hängt davon ab, welche der vier Strategien du fährst. Hier sind sie, in der Reihenfolge wachsender Eigenkapitalquote.

Strategie 1: 110-%-Finanzierung („volle Kanne")

Auch Nebenkostenfinanzierung genannt. Die Bank finanziert Kaufpreis + sämtliche Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler). Du zahlst null Euro aus eigener Tasche.

• Wer macht das: Investoren mit hohem, sicherem Einkommen (typischerweise 70 000+ € brutto, Beamtenstatus oder vergleichbar), die schnell skalieren wollen und ihr Eigenkapital für andere Investments brauchen.
• Was es kostet: Zinsaufschlag von 0,3–0,7 Prozentpunkten gegenüber 80 % LTV. Bei einem 250 000 €-Darlehen sind 0,5 pp jährlich rund 1 250 € extra Zinsen.
• Warum die Bank zustimmt: sie will deine Bonität, nicht primär die Immobilie. Du dienst als „besseres Risiko" als das Objekt selbst.

DSCR ist hier kritisch: bei dünner Marge zwischen Mieteinnahmen und Annuität bleibt kein Puffer. Wer 110 % finanziert, sollte mit positivem Cashflow nach Steuer planen, nicht nur „break-even".

Strategie 2: 100-%-Finanzierung mit Eigenkapital-Puffer

Du finanzierst den vollen Kaufpreis, zahlst aber die Nebenkosten aus eigener Tasche (typisch 7–12 % vom Kaufpreis je nach Bundesland). Damit ist die Beleihung am Wert genau 100 %.

• Wer macht das: Berufseinsteiger mit 30 000–50 000 € Eigenkapital, die bewusst auf maximalen Hebel setzen.
• Was es kostet: Zinsaufschlag etwa 0,2–0,4 pp gegenüber 80 % LTV.
• Risikopuffer: wenn die Immobilie 10 % an Wert verliert, bist du unterwasser. Bei volatilen B-Lagen relevant.

Strategie 3: 20–30 % Eigenkapital (klassisch)

Der Lehrbuchansatz: 20 % Eigenkapital + sämtliche Nebenkosten aus eigener Tasche. Die Bank ist relaxt, der Zins gut, die Konditionen verhandelbar.

• Wer macht das: die meisten Privatinvestoren, die ihr erstes oder zweites Objekt anschaffen.
• Was du zahlst (Beispiel 285 000 € Kaufpreis): 57 000 € EK + ca. 25 650 € Nebenkosten = 82 650 € Eigenmittel. Dafür: günstigster Zins, beste Verhandlungsposition.
• EK-Rendite-Effekt: deutlich niedriger als bei 110 % — der Hebel wirkt schwächer. Wer die EK-Rendite maximieren will, sollte hier zweimal nachrechnen.

Strategie 4: 100 % Eigenkapital („Cash Buyer")

Du kaufst ohne Bank, zahlst alles bar. Hört sich nach „kein Risiko" an — ist aber meistens die schlechteste Strategie für Renditeobjekte.

• Steuer: ohne Schuldzinsen kaum Werbungskosten. AfA reicht nicht aus, um die Mieteinnahmen voll zu kompensieren — du zahlst Einkommensteuer auf fast den gesamten Mietertrag.
• EK-Rendite: wenn das Objekt 4 % Bruttorendite macht, ist deine EK-Rendite ungefähr 3 % nach Steuer. Eine ETF-Allokation in einen breit diversifizierten Welt-Index hat in den letzten 30 Jahren mehr abgeworfen.
• Wann es trotzdem Sinn macht: Hochbetagte ohne weitere Risikoaffinität, Erbsituationen, oder Objekte in B-/C-Lagen, wo keine Bank finanzieren würde.

Eine Mischstrategie ist hier oft besser: 50 % Eigenkapital, 50 % günstig finanziert — das gibt Steuervorteile und EK-Rendite-Hebel ohne extreme Schuldenposition.

Welche Strategie passt zu mir?

Die schnelle Heuristik:

• Niedriges Einkommen, geringes EK → Strategie 3 (klassisch). Bank wird 110 % nicht freigeben, und das ist gut so — der Cashflow-Puffer ist überlebenswichtig.
• Mittleres Einkommen, EK 50 000–80 000 € → Strategie 2 oder 3, je nach Lage. In stabilen A-Lagen darf Hebel höher sein.
• Hohes Einkommen (80 000+ €), wenig EK gebunden → Strategie 1 oder 2, um EK für weitere Objekte zu schonen. Steuer- und Hebeleffekte sind hier am stärksten.
• Erbschaft / Verkaufserlös → keinesfalls Strategie 4. Erst überlegen, ob das EK in mehrere Objekte mit Hebel mehr Rendite erzeugt als ein Cash-Kauf.

Die harte Grenze: DSCR < 1,0

Egal welche Strategie: wenn der Schuldendeckungsgrad (DSCR) nach Steuer unter 1,0 fällt, kostet das Investment dich monatlich Geld — das ist kein „Investment", das ist Liebhaberei mit Steuervorteil. Die Bank sieht das genauso und wird zögern.

ertragwerk berechnet DSCR automatisch. Wenn die Zahl unter 1,1 liegt, prüf: Eigenkapital erhöhen? Tilgung senken? Anderes Objekt? Bei DSCR < 1,0 sollte die Antwort lauten: anderes Objekt.

Zusammenfassung

Eigenkapital ist kein Selbstzweck. Es ist ein Hebel-Werkzeug: weniger EK = mehr Steuervorteil und EK-Rendite, aber weniger Puffer. Die richtige Quote ergibt sich aus deinem Einkommen, deinem verfügbaren Cashflow-Puffer und der Bonität der Lage.

Spielen mit den Eingaben: eigenes Objekt anlegen — die EK-Höhe ist ein Eingabefeld, der DSCR-Effekt ist sofort sichtbar. Oder den EK-Rendite-Rechner nutzen, um die Hebelwirkung mit den eigenen Zahlen zu durchdenken.